定位分析报告44.ppt

《蒂森花园项目定位分析报告》 市场决定产品  ——因时、因地、因人 第一部分：市场供需状况研究 Ⅰ 政策面对住宅市场格局的影响：  别墅叫停 高档住宅受限 鼓励开发面向中低收入家庭的住宅及经济适用房 （其中非常重要的精神就是要控制户型总房款和总面积）  Ⅱ 西安房地产市场大势（2002年下半年——2003年上半年） 之一 —— 投资状况  写字楼—投资同比增长率 – 6.34%  住宅——投资同比增长率29.44%  商业——投资同比增长率56.82% 之二 —— 销售状况 写字楼—销售同比增长率 – 60.99% 住宅——销售同比增长率13.26% 商业——销售同比增长率105.8% 之三 —— 空置状况 写字楼—同比增长率 27.4% （空置面积占所有空置面积的27%）  住宅——同比增长率14.2% （空置面积占所有空置面积的50%） 商业——同比增长率 – 34.5%（空置面积占所有空置面积的9% ） 之四——市场大势判断 住宅市场无论是开发还是销售，目前乃至未来一段时期内可能依然 表现出稳中有升的态势；  写字楼市场空置率目前呈现出较大速度上升态势，预测开发速度可 能会有所下降； 商业物业市场供需两旺，但由于进入2003年以来市场在建及代建项 目总量较大，因此市场后期可能面临相当大的竞争，市场系统风险 在不断增加。 Ⅲ 西安住宅市场大势（2002年下半年——2003年上半年）  供需双方矛盾之一 —— 住宅的市场供应总量对市场需求总量而言 相对过剩一是市场住   2002年普通住宅竣工面积为1952607平方米， 较去年增长了24.27%；  2002年普通住宅销售面积为1699584平方米， 较去年增长10.76%。  面积为1952607平方米，占同期商品竣工面积为1952607平方米，占 供需双方矛盾之二 —— 市场供应的户型面积相对市场各阶层购买力  而言总体上呈现偏大趋势  供需双方矛盾之三 —— 不同面积段户型供应比例与不同面积段户型 需 求比 例存在较大的偏差，即市场户型供应结构不合理  2002年住宅市场各面积段户型的实际需求状况表明，市场  消费的主力面积为80—180平方米，这个面积段的总消费