第五章、房地产投资财务分析.pptVIP

本章的学习目的和课时分配 学习目的: 使学生掌握房地产项目财务分析的基本理论知识和方法 课时分配:16课时 重点:财务分析动态指标的计算 难点:净现值和内部收益率的计算 房地产投资财务分析 房地产投资财务分析是根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规和规定，计算、分析房地产投资项目直接发生的财务效益和费用等方面的内容，从项目（企业）角度，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此评价和判断项目财务可行性。 第一节、房地产投资财务分析的目标、方法和程序 1、房地产投资财务分析的目标 A、赢利能力目标：是否赢利和赢利大小 B、清偿能力目标：资金的回收能力 2、房地产财务分析的方法 A、比较分析法 B、比率分析法 C、因素替换法 3、房地产投资财务分析的程序 A、分析和估算项目的财务数据 B、分析财务基本报表 C、分析财务效益指标 D、提出财务分析结论 E、进行不确定性分析 第二节、房地产财务数据估算 1、房地产投资财务数据估算的原则和程序 内部收益率的评价 比较的依据: 同期贷款利率I, 同期本行业的基准折现率I0, 同期、同类项目的基准折现率IRR0， 1、IRR与I 的比较，反映项目盈亏状况 IRR大于I，项目盈利 IRR等于I，项目盈亏平衡 IRR小于I, 项目亏损 2、IRR与I0比较，反映项目与社会水平相比的经济效益状况 IRR大于I0，项目盈利超出社会平均水平 IRR等于I0，项目赢利相当社会平均水平 IRR小于I0, 项目赢利低于社会平均水平 3、IRR与IRR0相比较，反映项目与此同时同期、同类项目赢利水平相比的确经济效益状况 IRR大于IRR0，项目盈利超出同类项目平均赢利水平 IRR等于IRR0，项目盈利相当于同类项目平均赢利水平 IRR小于IRR0, 项目赢利抵于同类项目平均赢利水平 三、现值比较法（PW法）和年成本比较法（AC法） 对象：非盈利性项目 主要考虑项目的投资额及未来的维护、使用成本，由于二者的发生时间不同，通过动态等值变换，换算成现值或年成本值。 1、现值比较法 PW=P+A（P/A，I0，N）——F（P/F，IO，N） PW：总费用现值 P：项目期初投资现值 A：年经营成本（使用成本、维护成本） 在进行项目的方案比较时，现值小的方案即为最优方案。 例如： 1、 设一项目甲、乙二个方案的投资额及经营成本如表所示，项目经济寿命均为10年，基准折现率IO=12%。试用现值法进行方案比较。 投资费用表（单位：万元） 2、某永久性工程甲、乙二个方案的投资额、维护费、大修理费用状况如表所示。设基准折现率为12%，试用现值法进行方案选择。 投资费用表 年成本比较法 等额年金成本法是将项目经济寿命内所有的现金流出（成本）按事先选定的基准收益率i0，折算为每年的等额年成本，然后进行方案评选。 当固定资产的残值为零时： AC=P（A/P，I0，N）+A 当残值不为零时， 1、残值存储资金法 把残值（L）作为终值（F），利用等额支付系列偿债基金系数换算为一笔等额投资的计算方法。 AC=[P（A/P，I0，N）——L（A/F，I0，N）]+A 设上例中甲方案设备残值500万元，乙方案设备残值为300万元，设甲、乙方案固定资产经济寿命均为20年，试用年成本比较法进行方案评选。 2、残值现值法 先计算残值，再将残值现值从初始投资中除掉，最后计算余额年等值成本的方法。 AC=[P—L（P/F，I0，N）]（A/P，I0，N）+A 例如：试用残值现值法计算上式 中甲、乙方案的年等额成本，并进行方案比选。 3、资金回收加利息法 考虑残值利息的分析方法，计算年度等额成本应计入残值年利息 PC=[（P—L）（A/P，I0，N）+LI0]+A LI0：为残值在N年内每年的利息 例如：试用资金回收加利息法计算上例中该项目甲、乙方案的年等额成本，并进行方案选择。 例如：设甲、乙方案所投资的项目为永久性工程，试用年成本比较法进行评选。 四、年等值比较法（AW法） 1、含义：年等值比较法是年成本法的推广，是用项目的等额年度收入与等额年度支出相比较来评价其经济效益的一种动态方法。 2、适用对象：项目投产后每年有较稳定的收入如：租赁经营的房地产项目。 计算的步骤： 计算项目典型年度的销售收入、销售成本和销售税金； 按当期部门利率水平确定项目的基准收益率； 确定项目的经济寿命期； 将包括投资利息在内的项目投资支出，按资金回收系数折算为等值的年等额投资； 3、计算式： AW=—P（A/P，I0，N）—∑S+ ∑ F+ L（A/F，I