2006年天津市办公物业市场现状分析.pptVIP

天津市办公物业市场现状分析 天津市办公物业发展历程——市场进入繁荣发展阶段，供给量放大,空置率下降 1995－2005年天津市写字楼建设各年投资额 过热期 萧条期 繁荣期 投资过热期（1997年以前）：甲级写字楼集中放量供应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以投资为主 市场萧条期（1998年－2001年）：由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30 美元/月.平米跌到12 美元/月.平米。 投资繁荣期（2002年以后）：受益于滨海新区开发、海河改造、政府换届、城市经济景气度提升的影响，天津写字楼逐渐回暖。新兴企业的迅速成长、国内外投资的看好，促使写字楼市场进入大力发展阶段 1995－2006年天津市甲级写字楼空置率 2003年以来天津市写字楼市场逐步步入繁荣期，旺盛的市场需求，导致办公楼市场的空置率不断下降，尤其是甲级写字楼市场，这也从一个侧面反映出市场对于高档写字楼需求的偏好。 天津市办公物业布局分析（目前只是限于市区，建议在资料补充后，在大天津框架下分析）——高档甲级写字楼分布集中 写字楼聚集地 现状 发展趋势 南京路沿线 以高端产品为主，国际大厦和津汇大厦代表目前天津市写字楼最高水平 早期项目较多，新项目匮乏，随 北洋钢铁大厦复工、和记黄埔等项目进入，未来高档写字楼供应将出现新一轮高潮 小白楼商务中心 拥有金皇大厦、信达广场等写字楼，成为市区内商务办公密集区 随着道路和地铁交通的逐步畅通，部分高端客户将向该区域回流 友谊路围堤道 写字楼推出市场时间较早，品质一般，无法满足部分高端客户的需求，平均价格较低 将形成新的金融聚集地，随着高档写字楼项目的进入，将抬升整个区域写字楼的租金和售价 截至2007年第一季度，和平、河西两区的甲级写字楼占到市场总量的85%。天津市区甲级写字楼多集中于内环线南京路以南、小白楼及外环线围堤道沿线区域。 甲级写字楼以国际大厦、津汇广场、平安大厦、信达广场为代表。作为天津市第一家甲级写字楼，国际大厦一直保持最高的租金和出租率，是天津写字楼的标杆和领航者。 天津甲级写字楼市场分布 天津市办公物业租金/售价水平——价格分档明显，租金/售价处于上升通道 甲级写字楼名称 租金 入驻企业 天津国际大厦 28 金融、物流、货运 信达广场 20 制造、金融、IT、贸易 津汇广场 18 物流、金融 平安大厦 15 金融、贸易、医药 金皇大厦 14 贸易、装饰、运输 远洋大厦 12 货运、贸易、金融 滨江国际大饭店 12 － 今晚大厦 11 装饰、IT、房地产 天信大厦 10 船务货运、电器化工、IT 万科世贸广场 9.5 贸易、电子机械 万顺国际经济贸易中心 － 贸易、金融、事务所、物流 注：租金单位为美元/月/平方米 天津写字楼经营以租赁为主，占到94.4%，但各项目租金水平差异较大。除国际大厦外，其它建成时间较短、品质较高的写字楼租金处于相对较高的水平（15美元/月/平米以上） 从售价来看，近年来天津甲级写字楼平均售价稳步上升，显现出写字楼市场的发展潜力 经济实力较强、规模较大的金融、物流企业集中入驻高档写字楼，而规模较小、经济承受力相对较低的贸易企业等成为次优写字楼的主力客户，这也是形成价格分档的重要原因之一 天津写字楼市场指数 天津市办公物业供给市场分析——供过于求的状态得到有效调整，供给市场趋于理性 1998-2002年天津市甲级写字楼每年新增量出现萎缩，新增速度大大回落。市场吸纳量连续五年小于2万平米，市场也以消化现楼为主。市场供过于求的失衡状态显著。 2003年开始，天津市甲级办公楼市场回暖，年新增供应量和吸纳量明显提升。 2007年上半年，座落于南京路商务区的津汇广场2座提供了39,449平方米的新甲级写字楼供应。 截止2007年第一季度，天津市甲级写字楼总供给量为58.7万平米，与北京、上海等城市相比差距较大。 区域 名称 档次 企业类型 和平区 国际大厦 甲级 金融、物流、货运 世茂广场 甲级 贸易、电子机械 亚太大厦 甲级 贸易、运输、电子科技 河川大厦 乙级 金融、货运、贸易 君悦大厦 乙级 通讯、金融、市政 新华大厦 乙级 房产、贸易、医药、装饰 嘉利中心 乙级 装饰、广告、事务所 河西区 金皇大厦 甲级 贸易、装饰、运输 北方金融大厦 甲级 金融、贸易、房地产、事务所 泰达大厦 甲级 货运、评估、咨询 华盛广场 甲级 货代、科贸、金融、工程技术、装饰 文华中心 甲级 事务所、贸易、物流、广告装饰 峰汇广场 甲级 贸易、金融、市政公司 天信大厦 甲级 船务货运、电器化工、IT 万顺国际经济贸