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在投资人或纯投资人座谈会上的发言稿 各位嘉宾、各位业主、各位经营户代表，大家好！ 今天在这里召开“构建业主和谐关系，共创互动发展平台”恳谈会，其目的意义是，是为了追求大家的利益最大化。在此，我首先代表市场公司向到位的各位嘉宾经营户代表致以诚挚的敬意，向一年来支持市场建设发展，对我们工作积极建言、献策的经营户表示衷心的感谢。 同志们，朋友们，在市委政府、区委政府的领导下，在社会各界特别是工商、税务等部门的大力扶持下，经过一年来的艰苦努力，怡康五金机电市场已在火车站西首，迅速崛起，由于大家共同努力，市场初现繁荣发展之美好前景，一是：随着市场四号、五号楼的相继开业，以及新增的市场内街和大型停车场地，使怡康五金机电市场的区位优势、交通优势更加凸显；二是：如果四号、五号楼全体经营户全部入驻，市场的综合竞争能力将进一步的提升。目前，我公司正日夜赶建5号楼市场扫尾，预计6月底经营户即可登记进场；三是：在已制定的运作售租结合的营销方案基础上，市场将让出一块，让利于投资者，让利于经营户，为创业者提供实现自我发展的理想平台，使创业者有机可乘。 下面，我想关于市场形势等几个方面给大家提供一些信息和参考意见： 第一，2005年我国五金机电行业与2004年相比有明显下降，2006年五金机电行业与2005年相比，国家统计局在中国商品交易市场统计年鉴上表示，趋于一个上升的趋势，但就江苏的情况来讲上升的幅度更大。同时，2004年-2006年相继建设的此类市场风起云涌，整体的经营面积几乎扩展了好几倍，超大型、大型市场相继建成投入运行。该行业的竞争是激烈的，形势也是严竣的，当然，据信息显示，机电行业，五金行业的企业同样地相继有所增幅，此行业企业在回暖。随着电子工业的跨越发展，带来第三次机械行业的新的飞跃发展，所以这个行业，前景应该是看好的。 第二，关于经营风险问题的讨论： 由于市场的不断扩容，必须引进许多新的经营户来填补扩容的经营面积，一些新的经营者，缺少市场必要的抵御经营风险的能力，又没有上下通道的强大支撑，如果再加上很重的赋税及各项规费，加上货物、库存、人力、资金的周转等等，一旦经过尝试经营一段时间以后，他无“利”可图，甚至亏本坚守，他将会失去信心，因为他不是投资人即商铺的所有人，所以，只能被淘汰，退出市场。大家千万记住：“市场是靠做出来的”不是靠“捂”出来的。 第三，关于投资风险的问题： 就市场的发展情况的演变过程，过去是政府办市场，目的是安排就业，搞活经济。逐步过渡到企业来办市场，现在由于企业的转制，慢慢地有许多民营企业家看好这块前景，改革开发，最早是露天市场，后来进入大棚，逐步发展到室内，又从室内提升档次，搞成市场商场化，因为要大量的前期投入，所以许多房地产开发商就介入了这种商业地产的开发。 大家知道，只要是投资，就有风险，包赚的投资是没有的，咱们目前投资的怡康五金机电市场的商铺，是一种商业投资或称为商业地产投资，和房地产的投资有截然不同的地方，只要商业成功了，这个商业地产项目也就成功了，那么，问题的关键还在于“商业”，要使我们的商铺保值、增值，首先要让承租人有饭吃，让他投入的资金也保值、增值，让他的经营风险降到最小，一般承租人考虑的是近期、短期投入的资金有一定的利润，这样他才会考虑更大的投入，譬如，他的进货、库存、人力、资金周转等等。 第四、关于什么样的租金价位最合适，可能这是大家最关心的问题，其实租金的高低也是靠“市场”来调节的，我说的“市场”不是实体市场，而是无形的“市场”，市场的价格形成，大家都知道，物以稀为贵，少就价高，质差价低，这个最浅的道理，不适当的比喻就如小菜场买菜一样。 做市场要讲究位置，我们搞市场有这样一个术语：叫金角、银边、铜底、铁“角”，意思是说，处于路口、门口的位置是好位置，那就好价钱了，所以不好位置的商铺也不要期望值太高了。 这里我想简单介绍一下无锡招商城成功的经验：投资商最大让“利”免租三年，并且开始一年持续经营，每月每铺还奖励500元，制定许多让经营户在市场持续经营的政策、优惠条件，使整个商城顺利完成一年成市二年兴市三年旺市的目标，我们虽然可以通过一些宣传的手段，营销的策略，把一些经营户承租人吸引进来，但经过一段时间的经营，计算下来经营亏本，最终他还是得主动退出，你的商铺还得空出来，你空、他空、大家空，这个市场就进入恶性循环，最后，市场变成空壳市场，这样的例子也有许多，福建长乐市 “金峰纺织城”、无锡以前有一个“888”商城等等，所以，我们投资人，一定要有一个好的投资心态，你记住了，投资市场，首先，先要让市场做起来，再来调控价格，再来计算回报，我们市场在前面招租的时候也“放水养鱼”推出了租二年半，送半年，持续经营一年返回1元/平米的优惠政策，但是这个政策的实施情况并不理想，这个价格如果说作为一个成熟的市场