开新超市的商圈调查分析.pdf

开新超市的商圈调查分析的主要目的 1、了解优良立地的基本三条件是否具备。三条件是： （1）开店十年以上持续力如何？是否人未来性、可持续经营十年以上； （2）足够的集客能力； （3）进出容易的超市腹地（卖场有停车场）。 2、确定立地条件的三要素是否具备。三要素是： （1）户数、人口数的支持——至少支持一家店的人口数。 （2）道路、交通工具——可抵达店铺购物的方法。 （3）卖场面积大小——吸引顾客的能力。 3、估算营业额是否准确度高、误差小。 4、经营计划拟定的依据，这是最后的决策。卖场的投资多少，会影响损益平衡点、营业额及回 收年限。同一立地条件也会因不同的投资策略，影响日后的经营成本，故需有立地调查结论，而 后再有经营计划，并以此为开店的根据。 调查的基本种类 1、预备调查 虽然立地调查作业非常重要，但它本身并不会产生任何效果。所以初期应先从地图或政府公布的 资料中加以筛选立地的过程称为预备调查。 预备调查时，收集的资料至少应有下列几种： （1）某预定地区的人口数、住户数资料。 （2）都市计划、都市建设指定用图。 （3）竞争店分布图。 （4）竞争店或未来大型店的预定计划。 （5）竞争店销售实绩。 人口数、户数应与行政区划状况配合，但同时应预测3～5年后的人口变化。 都市计划、交通建设图是预测将来环境变化的主要资料，特别是人口增加快速的都市近郊、新兴 住宅、大型社区等，可说是超市业者的最大目标。 竞争店分布状况可从超市协会或零售杂志取得，也可采取实地调查的方法，了解地区内或近邻是 否有竞争店。要确认将来环境变化的因素，尤其应注意下列几点，因为这些因素会造成销售占有 率的成长、衰退或阻碍。 （1）人口数、户数是否有大幅度变化的可能性。例如：空地的延伸、大量住宅的兴建等，若属 新盖完成的住宅区，应了解何时搬入住户、住满。 （2）交通建设体系是否有大幅度变化的可能。例如：捷运系统的通过、巷道的打通、道路拓宽、 河道上搭桥等等。 （3）竞争店特别是比本店大2 倍以上的大型店，是否在重要地点有设立的可能。 进行上述调查了解时，应掌握详尽和准确资料，加以整理，更重要的是要了解这些变化是何时结 束、影响多长时间，最后再根据这些资料，决定提前或延后开店时间。 2、现地调查 现地调查作业相当困难，可先假定商圈范围，在范围内收集所需资料。大致可分为下列三点： （1）交通道路网确认：对于某地区人们日常生活最常使用的道路作流量调查。 （2）竞争店调查确认：对某地区内超市店数多少予以了解，来明确本店可达到多少商圈市场占 有率，有什么样的销售效果。 （3）消费者调查：本调查是所有调查最耗费时间、资金的工作，执行起来也最为困难，并易为 一般人所疏忽。但是这项调查绝对不能省略，因为可从中获得许多消费者情报，而且店铺差别化 的启示也来自于此项调查。 超市商圈设定 商圈的组合种类 一般而言，超市的商圈可分为中小商圈、大商圈、超大商圈3 种： 1、中小商圈约 500～1500米，顾客以徒步或自行车可达，以出售便利商品、生活必需品为主。 2、商圈约5000 米，顾客来店以坐车较多，而且大多数以购物为目的，大部分是以出售日常选购 品为主。 3、超大商圈是指高速公路或捷运系统所形成的广大商圈，主要出售特殊器材。 商圈的设定方法 在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调查的方法来设定商圈。 1、顾客调查的主要项目： （1）住址： （2）来店频率（次/周、次/月）； （3）大型店利用频度； （4）竞争店利用频度。 2、将约100～150 份问卷所收集的住址在地图上标示画线即使商圈的范围自然展现。 3、商圈确认后，利用住户资料算出户数。 4、户数乘以每月生活费用支出（食品、饮料及日用百货），即为一家超市店铺营业额。 5、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三个层次，即第一商圈，市场占有率在30% 以上，占本店销售额的 75%；第二商圈：市场占有率在 10%以上，占本让销售总额的25%；第三 商圈：市场占有率在5%以上，占本店销售额的5%。 超市商圈营业额的计算 超市营业额外负担的估算应考虑商圈范围内常住居民的购买量、商圈范围企事业单位的购买量、 流动顾客群的购买量、超级市场在商因范围内的市场占有率。 假定商圈内常住居民食杂品的每月购买量，第一商圈为1000 元×1000 户=100万元，第二商圈为 1000 元×2000 户=200万元，第三商圈为1000 元×3000 户=300万元