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第一讲　房地产投资 第一节 投资 一、投资的涵义 1、定义：投资是经济主体为获得预期效益，投入一定量货币而不断转化为资产的经济活动。 西方的投资界定：收益与风险的配比。 2、内容：①投资的主体；②投资的目的；③投资的方式；④投资的行为过程。 3、投资的双重性（特种资金与经济活动） 。 三、投资的作用1、投资是国家经济的重要组成部分这是由投资在国民经济中的地位和作用决定的。（1）固定资产是国民经济的物质财富（2）固定资产是社会再生产的技术基础。（3）固定资产是人民物质文化生活的物质条件。（4）固定资产是由投资形成的。 2、投资是一个国经济增长的基本推动力（1）经济总量增长水平决定投资总量水平 （2）投资对经济总量增长的推动作用 （3）投资乘数论与加速数理论 （4）投资影响和决定经济结构 5、增加就业 增加投资在一定程度上能增加企业的数量，扩大社会再生产能力，为推动社会人口充分就业提供了机会。 第二节　房地产投资 一、房地产投资方式和类型 1、房地产投资方式 （1）直接购置房地产 （2）房地产投资信托 （3）房地产抵押贷款证券（房利美） （4）房地产辛迪加 （5）房地产基金 2、房地产投资类型 （1）借贷型投资 将一定量的本金借出，借款人偿付本金和利息。 收益率固定。 经常由银行、公司或政府部门等机构发行。 债券、抵押、土地合同和抵押贷款证券。 （2）股权型投资 基于所有者的股权概念， 通常收益率不确定（市场决定） 投资者为所有者 股票、所有权、合伙制、或有限合伙制，房地产等。 3、房地产投资主体 私人投资者： 公司投资者： 机构投资者：养老基金、保险公司、外国投资顾问、跨国公司、房地产投资信托。 二、房地产投资特征 1、流动性 2、适销性 3、财务杠杆 4、管理 5、税收 6、收益率 7、风险 在美国房地产投资一般顺序：第一类是土地，第二类工业用房，第三类独立房屋，第四类产权公寓， “Condo”，第五类是写字楼，第六类商业零售类的房产， 第七类公寓， 第八类旅馆。 三、影响房地产投资因素 1、宏观因素 货币（价格） 财政（税收） 宏观经济形势（经济繁荣萧条） 2、区域因素 区域经济水平 区域产业性质 交通与资源 3、个别因素 4、国家政策 四、房地产投资分析的任务 1、预计投资收益 2、指示投资方向 3、分析投资风险和归避方法 五、房地产投资分析内容 1、房地产市场分析 2、房地产财务分析 3、房地产投资决策分析 4、房地产金融 5、房地产投资项目分析（可行性研究） 第三节 房地产投资风险 * * 二、投资的分类 1、按用途可分为生产性投资与非生产性投资。 2、按性质可分为固定资产与流动资产投资。 3、按资金的使用构成，可分为总投资与净投资 4、按投入行为的程度，可分为直接投资与间接投资。 5、按投资回收期的长处，可分为短期投资与长期投资。 6、按所有制形式或经济类型，可分为九种：国有、集体、私营、个体、联营、股份、外商、港澳台、其他。  二 投资的特点 1、投资领域的广阔性和复杂性 广阔性：投资是覆盖全社会的重要事业，其领域涉及面宽，综合性强，国民经济各行业、各部门的发展都离不开投资，这是由于投资事业在国民经济中的地位、作用决定的。 复杂性：从微观角度出发，一项投资事业涉及的部门较多，决策过程相当复杂，这主要取决于投资者在投资过程中承担的主要职责。 2、投资周期的长期性 投资决策期，投资实施期和投资回收期的周期性表现与国民经济计划时期相一致，决定了投资周期的长期性。 3、投资实施的连续性和波动性 1、连续性：一项投资从动工到竣工投产使用，需要连续投入才能发挥工程效益；一项主体工程建成后，还需要辅助工程，因此，发挥一项投资事业的综合效益，必须连续投入才能最终完成。 2、波动性：不同时期的投入，其可用资金是不同的，如动工期用资最小，竣工后也少，而施工的高峰用资最多，这种资金使用的不均衡导致了投资的波动性。 4、风险性 投资是为了获得收益，有收益必有风险。投资的风险性主要存在于决策前与决策后的差异性，体现为政治风险、市场风险、利率风险、通胀风险，经营风险等等。 5、投资数量上的集合性 完成一项投资事业必须有足够的资金保障，表现在数量上须筹集到位，以防止在投资过程中缺乏资金而被迫中止，导致投资损失。 6、投资在产业上的转移性 产业结构的调整是由投资实现的，即投资可以在不同的产业上自由运转，以体现资金的流动性偏好。 7、投资在地域上的流动性 投资可以跨国家、跨地区流动，如国际投资，西部大开发等完全体现了投资的流动性。 3、投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素 （1）投资能实现社会总需求与总供给的平衡。 （2）投资能引导产业结构合理演进。 4、投资能直接推动改善人民物