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综合性不动产项目策划报告 （价格推估篇） 　　1.本案周边住宅售价表案名?位置?均价（元/平米）?装修情况?主力面积（平米）㎡中远两湾城（三期）?中潭路41号??7720㎡?毛坯?88.94-165.26秋月枫舍?中山北路、镇坪路口??6500㎡?毛坯?96-135石泉邮政大厦?石泉路、光新路口??5500㎡?毛坯?90—130（注：秋月枫舍在去年就已全部售出，邮政石泉大厦在今年2月公开，一经公开就被一抢而空。）2.本案住宅售价推估（市场比较法）最有参考价值的为中远两湾城，考虑到中远的品牌价值及明星楼盘价值可以有800元左右的价值提升，所以可以推出附近平均售价在6900元/平方左右。根据我司多年操盘经验和对市场的掌握度，小户型住宅由于装修及面积小总价低等原因，其销售价格比周边楼盘单价高出15%—20%，所以本案小户型住宅售价按照市场比较法推算为：周边普通产品销售均价*市场小户型价格高出幅度（相较普通住宅产品）=7935—8280元/平方（注：计算过程为6900×（1+15%）——6900×（1+20%））产品分析篇（办公）一、本案周边中山北路上办公楼售价表办公楼名称?地址?层高?租金?管理费?租金加物管费后实际每天租金?推算售价（投资回报率8％）中星贸易大厦?中山北路?28?1.2－1.3元?4元/月/平方米?1.33—1.43元?6210元／平方米中联大厦?中山北路、曹杨路口?26?1.5元?1.5元?6750元／平方米万千大厦?中山北路、武宁路口?28?1.25元?1.25元?5625元／平方米中期大厦?中山北路、光新路口?28?1.9元?6.3元/月/平方米?2.11元?9495元／平方米物贸中心大厦?中山北路、岚皋路口?31?4元?4元?18000元／平方米从上表看出：l?撇去最高价与最低价，本项目所在区域的办公产品均价在7485元/平米；l?本项目所在的中山北路段，办公产品的价格变动趋势为：由西向东价格逐步提高，从中联大厦的6750元／平方米到物贸中心大厦的18000元／平方米，增幅在3倍以上！说明价格空间较为灵活，产品品质各异；l?中山北路、光新路附近的办公楼主要有中期大厦、物贸中心大厦，对于本案有较大的参考价值二、本案办公楼价格推估本案价格主要可以参考中期大厦和物贸中心大厦，但考虑到二者定位较高：中期大厦的客户有：上海城市合作银行光复支行、交通银行静安支行、中期期货经纪有限公司、东风汽车电子仪表股份有限公司、上海海外公司浦东公司、上海太平洋保险公司普陀分公司、上海联合贸易公司等。物贸中心大厦的客户有：一德期货公司、上海物资贸易中心股份有限公司、京泉利电子有限公司、有色金属交易市场、上海国际金属交易市场等。由上看出：◆?二者的客户定位于贸易、有色金属公司，都是具有较强的消费能力◆?二者的装修标准和服务标准也较高另外参考普陀区的在售小户型办公楼中环大厦：地址：中山北路3880号（华师大对面）单价:?6900—8800元/平方（均价8200元/平方）主力面积：39.51--57.23㎡公开日期:2003-07-24物业管理费：2.50元/平方米/月层高:??25层结论：本案小户型办公房所处位置比中环大厦周边办公氛围要好，价格应相对有所提高；同时参照中期大厦、物贸中心大厦二者本案价格相对要有所下调。初步估计8500元/平方应为本案的顺销价格。