2010年格澜郡商业项目招商执行案(美格行).ppt

格澜郡商业项目招商执行案 * 美格行商业地产顾问机构 二00五年十月三十一日 项目定位 项目定位思路 地理位置 可以预见项目片区成为观澜新中心，新中心区必将成为商业、住宅发展较好的 区域； 项目规模 项目规模相对观澜镇现有商业，较为理想，且有知名百货商家天虹进驻，其它 面积业态组合应以特色商业与社区商业为主； 物业硬件设施 风情洋溢的购物环境，环形的人流动线，商铺开间进深合理，实用率高； 挖掘市场潜力 适应区域商业市场发展趋势。 项目主题定位 根据以上所作分析，敝司建议将项目定位为一个以知名主力百货店为龙头，特色商业街为重点，社区商业为补充的中心商业区，在结合项目自身特点的基础上，努力营造出项目本身的商业特点，同时也在租赁与经营之前取得较好的均衡点。 中航·格澜郡 抢占观澜新的商业财富中心 中航至尊商业街 和天虹商场一起种植商圈 苏格兰风情商业街 物业硬件设施 功能布局方案思路 发挥主力商家的品牌效应； 通过主力商家将人流进行纵向引导； 符合行业布局特点； 不同业态商家的租金承受力； 效益最大化； 推广主题： 功能布局规划的核心思路是先确立主力商家的位置，树立项目的卖点和形象，促进次主力商家及普通商家招商进度，再确认次主力商家的位置，最后是确认普通商家等其他业态的位置。 功能布局分布 项目地块分析 A B C 天虹百货 D A地块相对独立，临工业大道和广场沿河路，交通方便； B地块离小区住宅较近，小区消费群容易到达，通过人工湖等休闲景观与住宅区相互联系；B地块的休闲景观的优势明显，但相对其它地块位置而言，所处的位置人流量较小； C地块临工业大道和大和路，交通便捷。北面毗临世纪广场、文化艺术中心等市政配套资源。C地块离主力店很近，可以分享较大的人流量； D地块临大和路和环观南路，也是车水马龙的两条路。从招商与销售的角度上来说主力店一、二层所分割的焦点店的优势明显。 项目地块分析 功能业态分布： 地块 行业 优势 A地块 海鲜酒楼、餐饮美食 A地块相对独立，不影响其它商家，立面展示效果好，交通方便，便于停车，物业硬件设施有利做餐饮 B地块 酒吧街、咖啡西餐 B地块离小区住宅近，紧临人工湖等休闲景观，可分享主力店部分人流 C地块临马路铺位 特色餐饮、休闲娱乐、银行 紧临工业路，交通方便，立面展示效果好 C地块内铺 社区配套、美容SPA、酒楼 位于商业街中心，可分享各方人流，二楼较安静，有利于做美容SPA C地块临天虹铺位 时尚潮流、服饰精品 位于商业街主过道，紧临主力店，业态可以参考主力店 D地块天虹商场铺 焦点店 和主力店资源共享 在实际的招商过程中，应根据市场容量，对不同业态商家的数量进行控制，使各商家间既有合理竞争也能有合理的市场份额，通过一定时期的市场培育，达到项目的整体繁荣。 项目业态规划方案（一层） A B 天虹百货 D 中式海鲜商务酒楼—1家 或者连锁特色餐饮—1~3家 (整幢) 酒吧街或者咖啡西餐/特色餐馆 中西连锁快餐 服饰精品/特色餐饮 时尚潮流精品 焦点店—服务配套 社区配套 或者酒楼 ? 银行 C 项目业态规划方案（二层） A B C 天虹百货 D 酒吧街或者咖啡西餐/特色餐馆/美容SPA ? ? 中西连锁快餐 娱乐休闲 服饰精品 焦点店—服务配套 中式海鲜商务酒楼—1家 或者连锁特色餐饮—1~3家 (整幢) 美容SPA或者酒楼 咖啡西餐 ? 项目业态比例： 业态 面积 比例 餐饮 6458 42.27% 社区配套 2601 17.02% 服装 615 4.02% 美容 1606 10.51% 休闲 2640 17.28% 时尚精品 1360 8.90% 小计 15280 100% 因本项目地段优势较为明显和知名品牌天虹百货即将进驻，我们因地适宜的对业态比例做了适当的规划，来打造本项目成为观澜百年持继繁荣的商业中心。 中航·格澜郡商铺租赁租金制定原则: 中航·格澜郡皇家英里路定价的核心原则依据一般商铺的租赁规律制定：一般来说商铺租赁顺序非常明显，靠近主人流方向的商铺最先租出，客户对商铺位置因素比较敏感，位置好的铺位租金高些客户也可以接受，建议根据人流走线拉大租金差。 商铺一般的租赁定价原则 ，即： 主通道铺位：主通道铺位比次通道铺位价值高，次通道铺位价值比死角位铺位租金高； 人流动线通畅铺位：人流动线