宁波洲际公馆项目产品定位建议2010.ppt

开发商：宁波万盛投资有限公司 地理位置：高新区院士路和广贤路交界处 楼盘规模：建筑面积66760平方米，总用地面积22535平方米，由二栋27层主楼和三层裙楼组成，产品包括一层商铺、3～27层办公，地下一层是车位。 主力户型/面积：单层面积1200平方米，层高3.4米，主力面积66—180平方米，主楼配置5部OTIS电梯。 销售价格及销售情况：目前对外价格在8600元/平米,实际成交价格7500元/平米左右,销售率40% 内部配置: 高端智能系统 智能灯光系统 安保系统 车位管理系统 商务服务系统 装修标准:公共部分精装修 物业管理: 4.8元/平米·月 车位数：643 科贸中心 环球中心：紧邻本项目的写字楼产品，代表了高新区主流的写字楼规格， 7000—9000元/平方米的成交价格，主要瞄准对于成本控制较为严格、追求性价比的中小型企业； 办公市场 三江口板块：目前地段稀缺、价格高、供应量少，形势相对乐观。但未来2年内主要供应项目有和丰创意广场、宁奉路商务地块、三江汇金融街南侧地块，宁波财富中心、三宝国际金融大厦等项目，预计供应量将达到60万方。 城市东扩片：预计未来2年内供应建筑面积可达152万，除去部分自用和出租，按可售面积50%计算，可达75万方，主要供应集中在东部新城、研发园、总部基地为主。 鄞州板块：南部商务区是该板块未来集中供应区域，目前一期已经有7个项目已经上市，二期部分土地已经出让，根据土地情况预计未来2年内将上市130万，按政府的要求，可售面积占50%计算，可售面积有65万。 未来写字楼供应量巨大，其中城市东扩片预计可售量将达70万方以上，未来市场形势严峻。 办公市场 三大板块未来供应建筑面积预测（单位：万方） 办公市场综述 办公市场 1 2 3 4 09年写字楼市场表现活跃，但由于08年市场市场低迷，大量积压存量，市场销售压力依旧较大。 高端（高价位）办公市场表现萎靡，市场难以实现高价位。 区域价格处于8000-14500元/平米，销售周期长，销售压力大，溢价能力明显不如单身公寓。 未来办公供应量大，市场形势严峻。 08年市场供应约2900套，成交1850套，而09年市场供应6500套，成交6100套，09年单身公寓市场表现火爆，供需两旺。 目前单身公寓市场存量为2100套左右，按09年月均成交507套计算，仅4个月即可消化完毕，市场行情表现相对乐观。 酒店式公寓市场 市场走势： 09年单身公寓市场火爆，呈供需两旺态势，目前市场存量不大，市场相对乐观。 月均成交155套 月均成交507套 08年以来市场单身公寓供求供求走势(单位：套） 案例 所在地段 周边配套设施 小区配套设施 小区物业水平 小区档次定位 装修标准 房型/朝向 一般单身公寓 朝阳荟、立方寓 处居住区、 基本生活配套设施。 普通的生活设施（电梯、健身器材、绿地等） 基本物业服务（保安、公共部位打扫等） 服务于普通大众（投资、过渡型客户） 简单装修或硬装修 四向均有，根据地块等情况而定，常为一室或一室一厅。 商务公寓（办公变脸） 东寅商座； 明天广场 商业、贸易相对集中地区 基本的生活设施及良好的商贸配套设施。 基本的休闲场所及良好的沟通平台（会所等） 基本且完善的物业服务 服务于初创业阶段或SOHO一族 简单装修，配备基本办公设施设备 四向均有，根据地块等情况而定，常为一室房型。 酒店式公寓 城市之心 环球中心、新城名苑 良好的环境，成熟地段 完善的、高档次的餐饮、娱乐设施，便捷的购物环境。 高品质配套（高速电梯、豪华大堂、高档会所、健身中心、游泳馆、康乐中心等） 高标准星级酒店服务（24小时保安、定期室内打扫、早晨叫醒服务、免费订票、叫车服务等） 服务于高端、高收入人群，星级全方位服务。 高标准、高档次装修，所有生活、办公设施一应俱全 通常朝南或南北通透（但也因实际情况而定），常为一室一厅或两室一厅 产品发展状况：酒店式公寓相较于普通单身公寓更依赖突出的地段、配套以及周到的服务，投资功能为主，是单身公寓中的高级形态。 酒店式公寓市场 单身公寓产品发展状况： 　 主力面积 (平方米) 装修情况 (元/平米 上市套数 开盘时间 销售价格 备案销售率(截止12月31日) 东外滩 34-69 2500 255 09年9月 25000 40.4% 江南一品 37-41 1500 787 09年8月 18000 96.7% 汇豪天下 44-63 1500 120 09年5月 16500 100% 天水家园 40-60 2500 148 08年10月 12000 98.6% 东寅商座 33-103 2500 572 09年5月 14500 39.2% 环球中心 40-100 5