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调研纪要 2011-11-24 星期四 近期我们拜访了银泰百货及金鹰商贸，两家百货除了在各自区域的一二线市场有领先优势以外，都加快了本 土及外延扩张步伐，以下为调研纪要： 银泰百货 （1833.HK ）：未评级 一、基本情况。 1. 10 月份和11 月份同店销售下降的原因：1 ）去年基数高；2 ）气候影响；3 ）对企业倒闭及裁员等过度宣传影 响了消费者心理，如温州有11 万家企业，只有200 多企业倒闭。其中对奢侈品的影响最大，有些奢侈品销售 数额为双位数下降；4 ）经济放缓对消费心理的影响。 2. 明年同店销售增长预期：今年前高后低，明年会是前低后高，全年预期是 15%。城市化进程及消费升级仍是 推动行业增长的两大动力。 3. 租金加折旧占销售比例较高：自有物业占比较小，未来两三年目标为50%。物业按40 年折旧计算，装修按5 年折旧。 4. 毛利率变化趋势：未来的目标是持平。 二、网购的影响（淘宝光棍节一天33.6 亿元的销售）。 1. 市场上的电商领头企业无法反映整个行业的增长数据，但是未来20 年网购会保持迅猛的增长，一方面是同人 增长，既一个人用于网购的数额会增加；另一方面是基数增长，出生在 10 后的人都会是网民。 2. 网购对实体店会有冲击，但不能取代所有渠道模式，实体店有较强的购物体验的购物中心以及时尚流行、引 领潮流的商品组合，而网站销售上铺天盖地的商品，没有组合。从网购比例开看，服饰品类占比20% ，向上 空间不大，而没有增长边际的反而是食品、家居用品等。实体店在经营上避开网购冲击较大的品类和品牌， 比如床上用品。 三、银泰网。 1．银泰网是专业的B2C 商业平台，不是银泰百货的网店，也不是实体店的附属。上市公司有可转债安排，若经 营成功，公司可占53%股份，失败则付小部分亏损。 2．与京东相比：1 ）银泰网的商品以百货为主； 2 ）以新店的模式来做，可薄利多销，但只做正毛利的东西，不做负利。 3． 目前的收入相当于公司的一个小型门店，可排在 20 名左右，增速会超过所有门店（实体店同店增长最快为 90% ）。零售价格线上线下都一样，但是促销组合会不一样。 四、未来扩张策略：区域领先，全国连锁。 1. 进入西安市场的原因：原计划在该地区筹备的项目有4 个，后来只有一个成功开业，今年在西安有3 个项目。 2. 区域领先优势：以省为单位，全国布局会是4-8 个区域，力争在4-6 个区域做到领先。选择项目条件： 1 ）有一定的体量和市场影响力，能独立生存； 2 ）在该地区有其他潜在项目准备。 3. 临平店经过4 年的发展，整体运营不错。富阳店不行，但是增长势头不错，该店开在购物中心里，但是购物 中心还没有全部开业。 4. 三四线的扩张计划会集中在既有区域。 五、业态的选择，购物中心对百货店的冲击。 1. 购物中心对百货店会有冲击，但不会那么快到。在欧美市场，单纯的百货经营得也不错，还有扩张的空间。 2. 中国百货业态平衡布臵，不突出品牌，而是强调购物便利性。购物中心更适合对品牌认可度高的消费者，各 有各的优势。城市化进程会使品牌认识有所变化，在城市化进程未完成前，百货业态店仍有生命力。 3. 目前在三线城市做购物中心要谨慎，四线城市还没有成功案例。 六、区域密集的优势。 1. 顾客对银泰店的认知，品牌效应。 2. 面对供应商在扣点上的议价能力。 3. 同城后台团队部门整合。 4. 加强竞争能力，同城不同店差异化定位。 七、门店调研情况。 1.武林店：1998 年 11 月16 日开业，地下1 层，地上9 层，建筑面积4.2 万平米，经营面积3.4 万平米，单层面 积3000 多平方米，是银泰体系内的一家旗舰店。 截至 11 月12 日，今年销售额同比增长 17%，预计今年销售额将突破30 亿元，综合毛利率23%左右。 2.西湖店：08 年4 月30 日开业，该店分为A 区和B 区，A 区1-5 楼（地下 1-2 楼），B 区1-3 楼（4 楼以上是政 府办公）。总建筑面积 8 万平方米，经营面积 5.6 万平方米。08 年收购政府烂尾楼后改造（银泰与另 一股东各占50%股权）。 2011 年