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经济测算方法初探 WORLD UNION 目录 概述 经济测算指标含义及其计算 投资估算 报表编制 第一部分 经济测算概述 概述 1.什么是经济测算？ 根据国家的相关财税制度结合项目的具体情况，对建设项目的效益和费用分别进行计算，并通过效益费用的比较，计算得到项目的经济指标，从而对项目的盈利能力和债能力进行评价，从而评价项目可行与否的过程。 2.经济测算的作用？ 对于单个方案而言，经济测算的作用就是评价项目的盈利能力和偿债能力，从而对项目的可行性进行评判； 对于多个方案而言，经济测算的作用就是通过对各个方案的指标进行计算，从而选出盈利能力和偿债能力最优的方案，为开发商投资决策提供依据。 经济测算涉及的几类指标 根据考虑资金时间价值与否，可以划分为静态指标和动态指标： 评价指标体系 静态指标 动态指标 盈利能力指标： 静态投资回收期，投资利润率/成本利润率 清偿能力指标： 借款偿还期，偿债备付率 动态投资回收期，财务净现值，内部收益率（盈利能力评价指标） 小小题外话： 什么是资金的时间价值？ 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值（例如：一年前的100元不等于一年后的100元，如果利率是10%的话，一年前的100元则等于一年后的110元，所以10元就是这100元的时间价值。） 几个重要指标的含义 1.静态投资回收期：用项目各年的净收益来回收全部投资所需要的时间。 2.投资利润率：项目投资所获取的利润比率。 3.成本利润率：项目获取的利润与开发商投入总成本的比较。 4.动态投资回收期：在考虑资金时间价值的情况下，用项目各年的净收益来回收全部投资所需要的时间。 5.财务净现值：项目各年净现金流量的折现值之和。 6.内部收益率：使得财务净现值为零时的折现率。 静态指标 动态指标 第二部分 投资估算 房地产开发项目投资构成 1.土地费用 2.前期工程费 3.城建费用 4.建筑安装工程费 5.室外工程费 6.建设单位管理费 7.不可预见费 8.建设期利息 土地费用 一般情况下，土地费用是已知的，也就是开发商已经拿到地的情况下进行经济测算。 在土地费用未知的情况下，计算土地费用之前，我们需要搞清楚土地的状况。 生地：用地周边无市政配套设施到达，开发商开发建设之前需要对用地进行“三通一平”或“五通一平”，因此，这种情况下，在进行前期工程费用的估算需要考虑“三通一平”的费用。 熟地：土地已经完成“三通一平”或“五通一平”可直接进行开发建设。 毛地：城中村土地，需要进行拆迁安置才能进行开发建设的土地。 1. 2 如果开发商拿到的地是毛地，则可能需要对土地费用进行计算，主要包括： 拆迁费用 安置补偿费 过渡费用 土地费用 室外工程费 前期工程费 城建费用 建安工程费 建设单位管理费 不可预见费 建设期利息 前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。 “三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。 1%~3% 可行性研究费 0.5% 3% 15-20元/平米 经验值 设计概算 地质勘探费 建安工程费 规划设计费 土地面积 三通一平 计算基数 项目 土地费用 室外工程费 前期工程费 城建费用 建安工程费 建设单位管理费 不可预见费 建设期利息 根据经验数据，前期工程费一般以建筑面积为基数，每平方米35-50元。（除三通一平费用外） 城建费用 150元/平米 建筑面积 基础设施配套费 10元/㎡ 元/㎡ 新型墙体材料专项费 3.55% 建安总造价 劳保统筹基金 2元/平米 建筑面积 工程质量监督费 1.3‰ 建安总造价 工程定额测定费 收费指标 计算标准 收费项目 城建费用收费标准 土地费用 室外工程费 前期工程费 城建费用 建安工程费 建设单位管理费 不可预见费 建设期利息 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装) 等。 西安市建设工程建筑安装工程费取费经验数据 1200-1500元/平米 多层 1600-2000元/平米 小高层 1800-2000元/平米 高层 1900元/平米 独立别墅 4000-5000元/平米 全装修高标准别墅 写字楼 住宅 2000-3000元/平米（旺座现代城2000元/平米） 乙级 5000-6000元/平米（西港国际，长安国际） 甲级 建安工程费经验数据 建筑形式 土地费用 室外工程费 前期