灵寿达润地产营销思路汇报2014.3.17.pptx

天津晶英地产营销策划机构/2014.3;引子——项目自身认识;项目印象1—区域;项目印象2—配套;项目印象3—产品;本案地处东南，周边配套完善，一期地块规模小，但是可操作性强，且具备打造大盘的潜质； 本案交通有一不便捷，不利于出行和日常上下班； 本案周边生活配套缺失，需在后期内部逐步完善，满足住户日常生活所需；;3400元/㎡ 如何才能实现销售价格的突破？;目录;PART1：3400的前提——市场竞争下的目标分析;PART2/市场现状分析;类型;金鼎苑;华邦广场;滨河花园;项目所在板块，与县城中心板块可比性较小。 在目前情况下，项目所在板块区域竞品较少，市场空白，为本案带来不可多得的机会。 但是，周边属于老城区，生活氛围浓厚，拆迁难度大，也是为该项目的销售埋下了隐患。;PART2：3400的支持——目标客户分析;如此的市场及地块现状，谁会为我们买单？;;周边县市客群;周边乡村，父母给子女结婚买房的； 周边乡村想进城购房，但又资金有限的家庭； 在附近上班，且对区域生活抱有怀恋情节的； 附近企事业、学校、部队从业的员工、军人； 在县城工作，但资金缺乏，不得寻求廉价房产的购房者；;他们活跃在各行业,但多数还处在中层和基层,由于他们对于理想的努力追求和拼搏; 这群人分布在各个区域，他们相信,努力工作使为了更好的生活； 他们崇尚美好生活，追求美满幸福的家庭生活； 对居所会有刚性的需求，但是又对拥有完善配套和贴心服务的大型社区，具有向往之情。 ;年龄属性 1.他们一般在25岁—45岁，正处于人生的高峰期； 2.他们热爱生活，由于年龄的增长和阅历的增加,懂得为了更好的生活而去努力工作，更大限度的将收入放在第一位； 职业特征 1.他们没有严格的职业特征； 2.他们可能在公司或者企业，但是他们都处于基层工作者； 3.他们分布在各个领域的基层：超市、金融、教育、 服务、科技、传媒、网络等； 经济属性 1.他们有一部分积蓄，但是不多，但是他们正在努力，而且有信心通过努力会获得更多的财富； 2.获取更多的财富来满足日益增长的生活需求，是他们工作的源动力 ;目标客群定位;交叉分析之下，地块初步定位锁定何种？;刚性需求的目标客户，需要更物美价廉的居住产品;2013年灵寿县楼市中端产品争霸，刚性需求客户依然占据市场主流;根据客户需求，深度解析地块到底适合做何种产品？;结合开发商诉求，项目竞品情况，客群特征得出本项目客群定位;灵寿首席·复合型景观·现代都市生活城;PART3：3400的核心——项目包装延展;月亮湾;PART4：3400的实现——营销策略执行;;①【推盘策略】——“少量多频”灵活多发的推售策略; ①【推盘策略】——楼座无明显抗性，中心楼座位置最优;营销策略思考;③对应市场的【价格策略】;低开高走，小幅快调，挤压客户需求;前期保证回笼资金的办法;;1;放飞希望，梦想飞扬！——暨灵寿首届梦想嘉年华;【线上、线下】2大推广渠道，6大推广方式;; 4 张 作 战 地 图;五大核心卖点;销售中心外沿;给到访客户一个轻松惬意的洽谈环境，;;立体营销体系;关系营销;客户A1;客户直销体系利益链条;活动营销;产品推介会;体验营销;售楼处;品牌嫁接跨界营销;新媒体营销;PART5：3400的保障——晶英地产机构服务体系;高效纳客 利用服务带来客户循环;案场管理表单化流程化;优+ 服务标准提升;11项记忆服务要求;定金转移;客户进入售楼处第1时间迎来;基础客户;预祝本案胜利大卖，双方合作成功！