湖南省衡阳市冠都现代城项目可行性研究报告汇.doc

目 录 第一章 总论 5 一、项目名称 5 二、项目开发单位 5 三、项目位置 6 四、项目背景及概况 8 五、项目开发的意义 9 六、评价与结论 9 第二章 市场分析 12 一、衡阳市概况 12 二、衡阳市经济发展情况 12 三、衡阳城市化进程与房地产发展 14 四、衡阳市房地产供需状况分析 16 五、衡阳市房价水平及变动趋势分析 20 六、项目产品定价分析 29 第三章 项目建设方案 34 一、项目规划方案 34 二、项目建设计划参数 35 三、土地条件分析 35 四、基础设施分析 36 五、环保分析 37 第四章 项目组织与实施 38 一、公司管理团队 38 二、项目开发计划 39 三、项目已完成工作量 39 第五章 投资计划与资金筹措 40 一、投资估算 40 二、投资计划与资金筹措 43 三、项目已完成投资额 50 第六章 财务分析 51 一、财务分析结果 51 二、财务评价基础 52 三、财务评价基本分析 62 四、不确定性分析 75 第七章 银行效益与风险缓释 78 一、银行效益分析 78 二、项目的优势和劣势分析 78 三、项目市场风险缓释 79 四、项目建设风险缓释 80 五、项目操作风险缓释 82 六、融资主体风险缓释 82 第八章 评价与结论 83 附图：项目总平面图 84 附件： 85 附件1衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书的批复 85 附件2 关于冠都现代城（A1地块）房地产开发建设项目备案的通知 86 附件3 关于冠都现代城（A2地块）房地产开发建设项目备案的通知 87 附件4 关于冠都现代城（A3地块）房地产开发建设项目备案的通知 88 附件5 关于冠都现代城（A4地块）房地产开发建设项目备案的通知 89 附件6 关于冠都现代城C1地块房地产开发项目备案的通知 90  第一章 总论 一、项目名称 湖南省衡阳市冠都现代城项目 二、项目开发单位 香港冠都国际集团有限公司系港资集团性公司，是香港商界知名人士陈道旺先生于1990年投资成立的一家国际性投资公司。经过十几年的精心经营和资本积累，已经发展成为一家以投资国内房地产开发为核心业务，集房地产开发及业务管理、酒店经营与管理、贸易、民航广场运营等为一体的大型外商投资集团。 2005年底冠都国际集团注册资本达到10亿元港币，对外投资达到8亿元人民币，总资产达到30亿元人民币，净资产达到19.4亿元人民币。企业经济总量年平均递增30%，资产质量好，效益稳步上升，是东南沿海外资公司的一颗明星。 随着国内经济的高速发展，近年来，冠都集团积极投资国内房地产及酒店等行业，相继在福建福州、湖南衡阳、湖南岳阳、河北邯郸、山东淄博、辽宁沈阳等地投资开发了多个大型的房地产项目和五星酒店。 因衡阳冠都现代城为超级大盘，总投资额远超出省市的审批权限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，使其符合市级的审批权限，有利于项目前期工作的顺利开展，同时也不违反国家的政策规定。目前已取得A1—A6及C1共七个地块873亩土地使用权，A1地块由冠都(衡阳)置业有限公司负责开发建设；A2地块由冠都(衡阳)房地产开发有限公司开发建设；A3地块由冠荣房地产开发有限公司开发建设；A4地块由冠盛房地产开发有限公司开发建设；A5、A6地块由冠昇房地产开发有限公司开发建设；C1地块由冠都(衡阳)基础设施建设有限公司开发建设。 三、项目位置 冠都现代城位于衡阳市高新技术产业开发区西北部，基地南临船山路，西临蒸水河滨江绿化带，东临外环西路绿化带，北临立新路。项目配合衡阳市委、市政府（距项目约3km）与各行政部门总体西迁所带来的城市总体西扩,本项目将成为未来的新城区商务及商业中心，12万人居卫星城。 衡阳市高新技术产业开发区（以下简称高新区）是1992年6月8日经湖南省人民政府批准成立的省级重点开发区，2006年1月26日，通过国家发改委全国第三批省级开发区审核。规划总面积15.09KM2（经修编后面积为11.6 KM2），下辖1个街道，4个社区居委会，8个村民管理处，现有常住人口5万余人。 高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河从境边流过，湘桂铁路、在建的潭衡西高速、322国道穿境而行。长途汽车站、华新客运站建在区内，距衡阳火车站8公里，驱车10分钟可上京珠、衡大、衡昆、衡炎、衡岳五条高速，2小时可抵达长沙黄花国际机场。  高新区坚持高起点规划，高标准建设。截止2007年底，已完成基础设施投资额19.45亿元，形成了通畅的路、电、水、气、讯等网络，生活小区、学校、医院、宾馆、超市、汽车客运站等生活服务设施配套齐全，公园、广场、风光带和旅游景区独具特色。区内环境优美，绿地覆盖率达到40%，是省级园林式单位和烟尘控制达标区。 项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面