龙里房地产项目可行性研究第二部分汇.ppt

* 综合分析 城西片区 老城区域 正大地块： 地块处于城西一带，占地280亩，容积率不高于5，建筑密度不低于35%。 地块平整，无拆迁。 金龙中央商业广场： 地块处于体育馆一带，占地60亩，容积率4.8，建筑密度34.8%。 地块场平已做，无拆迁 县政府 区域 北环线地块： 地块处于城北公安局斜对面，占地90亩 地块有定坡度，少量拆迁 地块简析： 从区位价值来看金龙是目前三块中离城区最近，道路及周边配套较好且进入性快（场地已平整），其沿街面少，制约了商业价值； 从规模来看正大地域较大，具有70万㎡体量优势，但片区配套不够完善，无强势配套优势； 北环线地块离金龙一街之隔，周围政府部门较多，整体地块拥有一定高差，进入性较慢。 综合评价 64 75 66 100 　 5 8 6 10 进入条件 6 6 8 10 规划价值 12 12 13 15 交通价值 8 12 6 15 景观资源 13 15 13 20 配套价值 20 22 20 30 区位价值 北环地块 金龙地块 正大地块 权值 　 市场现状 目前城郊一带去化最好楼盘为芸苔芷岸、森林溪畔等中低密度居住社区，其宜居产品特性更易吸引贵阳、贵定等外地购买； 城区目前去化最好楼盘为龙城国际其紧邻县政府和收费站，较好区位优势及自身强有力商业打造，是带动楼盘整体热销的原因。 地块现状 正大属于城市西郊，其超大体量虽可能弥补一定不足，但受限区域区别发展及超高容积率，开发存在一定风险 金龙及北环线地块都紧邻老城区，能依靠老城区配套完成补给，但金龙地块进入性及景观资源更佳，其更具投资价值。 量化指数分析 从以上区位、配套、景观、交通、规划、进入6大价值体系综合分析来看，金龙地块最具投资价值。其短平快的特点能保证较好现金流。 综合市场、量化指数分析来看，金龙地块最具投资价值，其短平快的特点能保证较好现金流。 * 报告结构 经济测算 龙里城市概况 经济测算 项目地块分析 住宅市场分析 宏观政策分析 项目指标分析 12859.99㎡ 建筑基地面积 34.8%㎡ 建筑密度 类型 指标 占地面积（㎡） 36954 地上容积率 4.8 总建筑面积 177379㎡ 绿地率 30% 商业分布考虑 项目仅临街体育路，西北侧靠近体育馆。建议商业延体育路及体育馆设计，以一层为主，最高设置两层。 项目规划设计分析 ?商业：社区商业面积和人口的比例根据中国一线城市有关资料显示为0.8左右，项目住宅开发套数预计1800套左右，按全国平均3.2计算，项目可居住人数5000余人，项目需5000㎡社区商业来满足自身配套。综合现有区域商业价值和市场同区域楼盘商业情况，并结合项目自身条件来看，建议项目商业体量为1.5万㎡。 地下室：按城市社区建筑设计规范，地下停车位不能低于0.5:1，建议项目地下室修建900个，按每个40㎡核算，约36000㎡。 住宅：项目最高地上建筑面积为177379㎡，采取商业项目住宅面积最高可达162379万㎡，由于项目密度较高，物业以高层20层-30层来排布设计。 1、商业： 目前老城区及县政府区域一层商业价格集中在25000-32000元/㎡不等，二三层商业价格为8000-15000元/㎡不等，目前整个区域在售商业不多，成交最好为龙城国际广场，其桥头堡的地理区位及众多品牌商家进驻是商业热销的主要原因。 项目商业现区位价值低于龙城国际广场，其商业主要考虑分布于体育路，非城市核心干道，综合各因素，建议2014年项目商业入市均价按15000元/㎡入市。 2、住宅： 目前整体来看，市场成交商品房均价在2950元/㎡左右，其高层均价主要集中在2800-3100元/㎡。离项目最近龙城国际广场目前销售均价为2950元/㎡。 为能形成快速去化目的，高于市场去化量，保证现金流，综合各个因素，建议2014年项目住宅入市均价按3050元/㎡来核算。 项目价格定位 经济概算： 1、住宅：以3050元/平方米来入市销售，每年单价递增8%，每年销售量为当期的80%和上期20%，2017年住宅全部售罄。 2、商业：以15000元/平方米来进行入市测算，每年按8%递增测算，2014年开始销售至2017年售罄； 3、车位：按60000元/个，每年递增8%，4个销售期内销售率达45%，为400个。 经济概算（总销售收入86642万元） 866422097 合计209952000 销售收入 70122.24 75582.72 69984.00 64800.00 60000.00 单价 400 150 150 100 0 销售 900 300 300 300 0 供应 地下室 250175040 52488000600