房地产开发与经营（第三章 房地产开发的程序）.pptVIP

房地产开发与经营 第3章 房地产开发的程序 3.1房地产开发程序概述 3.2房地产开发投资机会选择与风险分析 1、房地产投资的种类 （1）直接投资 房地产开发投资 房地产置业投资 （2）间接投资 投资房地产企业股票或债券 投资房地产投资信托基金 购买住房抵押贷款支持证劵 投资决策流程 2、房地产开发投资风险分析 （1）房地产投资风险的种类： 1）市场竞争风险 2）购买力风险 3）流动性和变现性风险 4）利率风险 5）经营性风险 6）财务风险 7）社会风险 8）自然风险 （2）我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 1）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 2）房地产投资风险地域性差异减小 3）投资风险信号日趋丰富 （3）房地产投资风险的防范处理策略 1）投资分散策略 2）投资组合策略 3）保险策略 3.3房地产开发前期工作 前期主要工作 3.4建设阶段 1、质量控制 （1）任务 （2）手段 2、进度控制 （1）影响进度的因素 （2）方法 （3）措施 3、成本控制 （1）主要工作 （2）成本超支的原因与处理措施 4、合同管理 （1）房地产开发项目的主要合同 （2）开发项目的合同管理 5、开发项目信息管理 （1）房地产信息的种类 （2）信息管理的目的与要求 6、竣工验收 （1）依据 （2）工作程序 3.5租售阶段 租售阶段 Company Logo LOGO 房地产开发程序概述 房地产开发投资机会选择与风险分析 房地产开发前期工作 建设阶段 租售阶段 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 机会筛选 财务分析 资源评估 投资决策分析 投资机会选择 机会寻找 成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。 根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块 意向地块的 确 定 中观经济评估指标 商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标 自身价值评估指标 地块地貌 地质条件 地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况 城市发展评估指标 总体规划要点 城市重点发展方向及其规划 项目区域和地段内的规划详细情况 规划变更因素 宏观经济评估指标 国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例 城市文化评估指标 城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究 进行项目资源 评 估 可持续性 前瞻性 整体性 纵深性 风险最小 利润最大 进行项目资源 评 估 分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究工作。 初步可行性 研 究 对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。 可行性方案 研 究 确定意向地块 成立项目研究小组 投资、策划人员 设计人员 财务人员 进行项目资源评估 经济层面评估 城市发展层面评估 城市文化层面评估 自身价值层面评估 初步可行性研究 制定研究计划 静态经济指标分析 可行性方案研究 用于银行贷款的地块发展可行性方案 制定研究计划 动态经济指标分析 动态资金缺口分析 项目风险分 析 用于政府报建的地块发展可行性方案 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 开工前期准备工作 工程建设招 投 标 开工手续的 办 理 工程施工 及 竣工验收 。 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 项目营销 策划 按揭贷款 银行 的确定 办理