旅馆经营型态规划及租赁营业方式双方责任区分参考表.docVIP

旅馆经营型态规划 型态规划，系因旅馆投资耗费庞大，许多企业无法单独承担，加以观光市场的国际化，有财力的业主，不见得有能力经营，于是出现权能区分的现象。所有权与经营权可因双方需要予以搭配，而产生下列经营型态： 自资自营方式（Independent）； 租赁营业方式（Lease）； 委托经营方式（Management Contract）； 挂名加盟连锁方式（Franchise）； 互惠连盟方式（Referral）； 自资自营方式 依饭店的特性，事业主体有经营权与管理权的分别： 经营权 资金调度。 股权分配。 人事运用。 营业损益决算之管制与因应。 营业有关之预算资金的运用权。 管理权 旅馆客房、餐饮、宴会厅及其营业相关之业务运作（含人事）。 经营上所需之会计、出纳、财务及采购作业。 业务推广与行销促进。 所有权 指旅馆资产之所有权人。 租赁营业方式 经营者因本身无法拥有该饭店之产业乃以租赁方式处理。 有些财团因本身企业体庞大，为了管理上方便，或节税的理由，或因家族分产因素，另行成立一家管理公司，以租赁方式向原所有权人承租方式经营，法律上是两家公司，事实上仍有自资自营的性质。 租金计算方式： 固定租金方式：最普遍采用的方式，租借者向所有者，每月固定支付固定租金，连同保证金、押金存进的情况较多，租金大约每三年～四年调整。 营业比率方式：依营业额度有一定的比率计算，来支付租金的方式。但与所有者间具有共同营业的性格色彩存在，在饭店业界的案例中极少见到。 并用方式：基本上有固定的租金外，另营业额超过定额时，再依比率计算租金的并用方式。拥有饭店的部分保险业者，采用此方法较多。 固定租金及实际租金：计算租金时，应将保证金部分之利息计入。 例：固定租金：保证金10万／坪,租金1,000元／月／坪，一般以此类推计算之。 实际租金：保证金、押金的利息加上租金称实际租金。 若以年息9﹪计,则： 100,000元 × 9﹪／12月＝750元／月／坪 1,000元 ＋ 750元＝1,750元／月／坪 工事方面：租赁型方式的情况，因拥有资产伴随资金的负担，所以区分为出租人负担及承租人负担两部份。因此发包也以此基本为原则，而分别执行。一般考虑在营业上比较短期间内，须要更新模样部分或动产的部分，由承租人负担情况较多。双方亦必须议定租约到期解约时，其中承租人所支付之固定设备处理原则，以免日后发生争执。 委托经营方式 委托经营之收费内容： 技术服务费（Technical Service Fee）：旅馆筹建期间，管理公司提供经营管理政策评估、市场调查及各营业场所空间规划之建议而收取的费用，通常由双方议定一个固定金额，业主分期支付。 基本管理费（Management Fee）：双方议定每月（或每季）收取基本管理费，一般收取营业收入的2%～4%之间的费用。 利润分配金（Incentive Fee）：从营业毛利中抽取5%～10%利润奖金。 营业收入－营业费用（不含固定资产折旧）＝营业毛利 因折旧不含于减项之中，因此较一般财务会计之营业毛利金额为高。这些管理会计与财务间不同的理念，如果业主没有充分了解,最容易形成双方合作不愉快的导火线。 挂名加盟连锁方式 饭店事业依加盟连锁方式（FRANCHISE），由总部提供加盟店，技术上贩卖策略、经营、营运、及服务上从业人员教育训练等，并给予当地区连锁名称的权利代理，由连锁系统公司收取权利金（Royalty Fee）。 互惠连盟方式 由一群不同店名且各自独立经营的旅馆，基于购得较低价格商品及分担较低成本的理念下，自愿以联合采购及共同广告，联名接受订房方式而合作的连锁组织，由于它是各自独自的旅馆，因此约束力不大，唯旅馆市场的竞争愈来愈大的情况下，此一结盟方式，在采购物品方面较易取得合作空间，而订房方面则因旅馆方面则因各旅馆房价无法取得共识，一般仅以共同刊载广告分担费用为之。 租赁营业方式双方责任区分参考表 工程内容 出租人（业主） 负担 承租人（经营者） 负担 部门 位置 外围 引导道路 ○ 隔邻界壁 ○ 车道、人行道 ○ 旗竿花台箱 ○ 造园、植栽、盆栽附带设备 ○水源、电源屋外1m内配管为止 ○造园、植栽、洒水、照明等附带设备 正面步道或道路复旧 ○ 结构墙 ○ 外装 ○ 内 部 （1） 客房部门 内装 ○水泥粉刷止 ○壁纸、地毯 浴厕 ○ 衣柜 ○ 床头柜 ○ 活动家具什器 ○TV、立灯 固定家具 ○ 自动贩卖机 ○配管电源止 ○接管及机器设备 Powder Corner ○配管止 ○接管及设备 客房服务区 内装 ○ 楼梯 ○ 布巾库推车 ○ 服务台、洗槽 ○