地产类股票投资战略思考.docVIP

地产类股票投资的战略思考 　　摘 要：文章从房地产行业发展的周期性规律、房地产股票与房地产实体经济内在关联性，以及房地产股票与宏观经济相关指标、数据之间的相关关系进行分析，从而使投资者能从宏观经济指标，货币、财政政策，汇率等主要几个方面把握地产类股票的中长期投资机会（囿于篇幅，仅从行业的层面上探讨房地产类股票的投资战略，并不对个股进行展开分析）。 　　关键词：房地产 股票 投资 策略 　　中图分类号：F830.91 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2011）01-013-04 　　 　　2007年美国房地产泡沫破碎，爆发了全球性的金融危机，中国股市也随即大跌，地产指数（000006）从8165.36（2007年9月3日）高点跌至谷底1582.8点（2008年11月6日）。其后世界经济复苏缓慢，而中国房地产股在2008年底出现“V型”反转，领涨股市，率先走出阴霾。全国房价自2008年底经历了持续半年的回落后，??2009年6月再次大幅上涨，越来越多的人开始担心起中国楼市泡沫。2010年以来，国家制定的地产调控政策几乎是“眼花缭乱”，意在阻止房价泡沫进一步膨胀。然而房价越调越涨，2010年年初全国各地楼市仍然量价齐涨。那么，地产股与实体经济的地产行业，以及宏观经济之间有没有一定的相关性，作为投资者又该如何去把握地产股的投资时点？怎样才能抄底、逃顶？…… 　　回答这样的问题需要考虑的因素较多，但对于投资者来说，应使其易于掌握、具有较强的可操作性为佳。据此，本文拟从战略的高度，拨冗存简，力图仅从把握几个核心因素便能掌握地产类股票的投资策略。 　　一、房地产行业具有较强的周期性 　　地产类股票作为金融资产，它依附于房地产行业，因此，投资房地产股票理应深入了解这个行业。由于当前我国的房地产业还未完全市场化，因此投资者要关注的不仅仅是行业周期、宏观经济环境等情况，还需要结合我国特定的国情和政策等。 　　首先，其行业本身存在周期性。如果中国房地产存在周期性变化，并且知道目前市场正处于周期的哪一阶段，那么也就能预知房地产市场未来的变化发展趋势；如果再进一步了解地产股与地产行业实体经济的关系，即可正确把握地产股的投资机会。房地产业与国民经济密切相关，其受到市场供求状况、消费者预期、宏观经济、相关政策等多方面因素的影响，但就其产业本身来说，也与其他产业一样，同样存在着周期性波动，即成长、繁荣、衰退和萧条。 　　其次，用什么指标来考量其周期性。房地产周期可以参考不同房地产统计指标，例如房屋销售价格指数、房屋销售面积、房屋新开工面积、房地产投资完成额以及国房景气情况等。在正常情况下，这些指标值随着经济的发展也在逐步增长，因此利用其增长率可以更加直观地观察到其周期性波动情况。但由于我国统计数据的局限性，有些指标仅从近年来才开始统计，无法全面地分析房地产行业的周期性情况。从诸多的指标中我们发现，房地产开发投资完成额从1987年开始统计，时间跨度最广；而房屋销售价格指数（尤其是二手房销售价格指数）更加灵敏，能够更加准确地反映出房地产市场的变化情况。因此，本文将以房地产投资完成额增长率和房屋销售价格指数增长率这两项指标，结合所处的宏观经济环境来综合分析我国房地产的周期性情况。 　　从上图并结合我国的宏观经济环境、调控政策等可以初步得出，中国房地产市场自1985年来呈现出四个周期： 　　第一周期：1985―1991年。1985年中国推行城市经济体制改革，1985年，我国在全国开展城市经济体制，改单一的计划经济为以公有制经济为主体、多种经济成分共同发展的经济格局，高度集中的计划经济管理体制变为以市场调节为主的政府宏观调控管理体制。房地产业从此开始真正发展，1987年和1988年两年中国房地产蓬勃发展，1988年房地产投资额增加71.58%，随后的一年政府开始宏观调控，房地产投资逐渐冷却，1990年投资出现负增长（-7.11%）。 　　第二周期：1992―1998年。1992年在相关因素的影响下，促进了中国经济对外开放和市场化的发展，房地产投资再一次迅猛增长，一时间在全国范围内形成房地产业的“迅速膨胀”，全国盛行开发区热、圈地热，商业银行通过规模贷款、违规拆借和自办公司等用于圈地、炒地①。1993年房地产开发年投资额增长幅度达到了空前的164.98%。然而，发展过快也造成了一系列诸如土地供求失衡、决策缺乏投资分析、投资结构不合理等问题，国内（以海南地区为例）出现大量的“烂尾楼”，造成极大损失。国家再次进行宏观调控，收紧银根，限制房地产企业融资等。这一系列调控措施取得了显著的成效，房地产投资放缓且逐渐理性化，在1997年再次出现负增长（-1.18%）。 　　第三周期：1998―2008年。1998年7月3日国务院颁发“