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当前房地产金融的主要风险与政策建议 　　我国房地产金融基本情况 　　 　　近年来，房地产开发投资占GDP比重不断增加，目前已达到10%。房地产开发投资增长速度远超GDP增长速度（见图1）。房地产业包括房地产投资、开发、设计、承建、建材、装修、绿化和物业服务等，链条长，影响广泛，可以拉动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。并且住房早已成为我国居民除金融资产以外最重要的财产。 　　房地产业有投资金额大、周期长、高风险、高回报四大特点。房地产占用银行的资金比重大，虽然房地产开发资金有自筹、利用外资、银行贷款和其他资金来源，但有60%以上来自银行贷款，其他资金来源主要为定金和预收款，其中有30%左右来自银行贷款。按图2数据计算，目前我国房地产开发中适用银行贷款的比重在55%左右。 　　商业性房地产贷款主要分房地产开发贷款和购房贷款，其中房地产开发贷款分为房产开发贷款和地产开发贷款，购房贷款分为个人购房贷款和企业购房贷款。在我国，购房贷款主要是个人住房按揭贷款。我国房地产贷款增长率持续高于全部金融机构人民币贷款增长率，图3为1998年以来各年度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比情况。 　　 　　2008年以来，住宅交易量明显下降。房地产市场变化带动房地产开发投资增速回落，房屋新开工面积增速和土地购置面积下降，商业性房地产贷款增速明显放缓。2008年9月末，全国商业性房地产贷款余额为5.3万亿元，同比增长14.3%，增速比2008上半年回落8.2个百分点，比2007年同期低15.3个百分点。 　　房地产开发贷款是房地产企业主要的资金来源渠道。1998年以来，房地产开发贷款余额平均增长率为26%，房地产开发贷款余额从1998年的0.29万亿元增长到2008年9月末的1.97万亿元。2008年以来，房地产开发贷款增幅连续三个季度出现下降。 　　1998年以来，我国个人住房按揭贷款余额迅速上升，年均增长率超过75%。个人购房贷款余额由最初不到500亿元增长到2008年9月末的3.3万亿元，增速超过房地产开发贷款。2008年前三个季度，商业性个人住房贷款新增2432亿元，同比少增3119亿元，主要与房地产市场成交量较少、金融机构对住房贷款投放谨慎以及居民观望气氛浓厚有关。 　　 　　当前房地产金融面临的主要风险与问题 　　 　　开发商面临较大资金困难，开发贷款违约风险上升 　　我国房地产开发资金过度依赖银行贷款的现状使得商业银行信贷政策的变动极易引发房地产市场的“蝴蝶效应”。数据显示，2008年以来全国70个大中城市房屋销售价格指数逐月下降，房价增幅明显放缓（见图4）。2007年11月房价增幅仅为0.2%，几乎保持平稳状态。在这样的情况下，开发商承受库存的能力急剧恶化，没有足够的资金能力以抵御“以量换价”的长期调整。长此下去，一些楼盘将成为烂尾楼，银行将面临巨额损失。当年海南房地产泡沫的破灭就曾引发过海南发展银行的倒闭。此外，目前房地产企业普遍较高的负债率隐含着高额的财务风险。 　　 　　房价低迷可能导致住房抵押贷款违约增加 　　尽管目前个人住房抵押贷款违约率处于较低水平，2007年底个人住房抵押贷款不良贷款率为1.06%。但美国的次贷危机警示我们，今天的优质资产，明天有可能成为坏账。尤其是在个人住房按揭贷款被当作优质资产的情况下，部分商业银行间为了占据更大的市场份额，采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核。当房价出现低迷时，房地产投资失败的投资者选择“断供”将迅速提高住房抵押贷款违约率。 　　此外，以房地产为抵押的房地产相关贷款也会受到一定冲击。在合格抵押品有限的环境下，房地产一直是各类银行贷款的首选抵押品。据测算，当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款比重在65％以上。以2008年6月底我国人民币贷款余额28.6万亿计算，有18万亿以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中。 　　 　　房地产贷款管理薄弱可能造成信贷资产损失 　　商业银行自身主动对房地产贷款风险进行识别、衡量、监测和控制的手段和能力的不足可能造成信贷资产损失。商业银行在贷款审查上把关不严，对“假按揭”不能及时有效识别极易造成信贷资产损失。贷款审查把关不严包括：贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实；抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。 　　 　　银行披露的数据是否审慎和准确有待观察