股价与房价,孪生繁荣下风险.docVIP

股价与房价,孪生繁荣下的风险 　　有一种观点认为，股市繁荣可以吸收更多流动性，如果要抑制房价，必须让股价上涨。这种观点值得商榷 　　 　　从以往经验看，股价与房价曾呈现跷跷板关系，2001~2005年，股价不断下跌，而房价不断上涨，不少分析人士认为，这是资金从股市流向楼市的结果。但国外经验告诉我们，股市是楼市的风向标，股价是房价的先行指标，当股价上涨时，楼市的价格也会跟着上涨，只是时间早晚而已。 　　 　　股市繁荣为房地产市场提供了充足资金 　　 　　股市财富效应助推房价。2005年5月，股票总市值为3.5万亿元左右。而2007年9月底，沪综指达到了5500点，股市总市值超过25万亿元。值得注意的是，在股权分置改革后，以往不能流通的股份逐渐开始流通，相当于在两年时间里，中国的GDP额外增加了1倍。 　　如果这增加的相当于一年GDP的财富是实物资产的话，它可以吸收更多的货币，但事实上，这些增加的财富全部是流动性很高的金融资产，极大地提高了社会的实际购买力。我们不能仅仅看到股票价格上涨会占用多少货币，还应该看到股票本身可以充当准货币的角色。在股价大幅飙升后，房价暴涨当属必然。 　　股市繁荣为房地产类公司提供了大量的廉价资金。股票市场的牛市为房地产类公司的融资创造了良好条件。截至2007年8月底，我国房地产类上市公司共98家，总市值达1.2万多亿元，已经公布了融资方案的房地产类公司的融资总额超过千亿元。 　　 　　最近两年来，全国很多城市的地王都是房地产类上市公司。股票市场的投资者积极支持房地产类上市公司再融资。因为这些公司融资之后会积极增加土地储备，为投资者创造良好的盈利预期，于是股价大涨。既然购置土地被市场视为“利好”，那么，上市公司必然会倾向于高价拿地，造成地价不断上涨，从而刺激房价不断上涨。 　　2005年以来，国家为了调控房地产价格出台了一系列政策，但房地产价格依然上涨，其中一个很重要的原因是资金的“闸门”没有有效收紧，国家对房地产企业的银行融资进行了限制，但没有对股票市场的融资进行限制。 　　 　　房价上涨是创造货币流动性的重要因素 　　 　　不仅股价影响房价，而且房价对股价也有重要影响。 　　房地产业对国民经济的作用远非局限于投资带动，它的金融功能要更为重要。可以毫不夸张地说，房地产业在很大程度上决定着宏观经济的盛衰。当一个国家的房地产处在上升周期时，宏观经济与股市一定兴旺；当一个国家的房地产不景气时，宏观经济与股市很难有好的表现。当前的股票牛市与住房制度市场化改革关系极大。 　　在房价不断上升的过程中，处在交易状态的主要是新房和少量二手房，大部分存量房并没有用于交易。也就是说，只有少量的房地产交易占用了货币。以2003年为界（2003年以后房价才开始大幅上涨），每年的新房销售数量和二手房交易数量只占存量的5%左右。但房价的大幅度上涨使国民的账面财富大幅增加，房地产实际上已经具备了准金融资产的功能，使金融体系的信用创造能力大幅增加。换句话说，少量的货币占用换来了更多的货币供给。 　　因此，那些认为房地产价格上涨吸收了过多货币流动性的观点是值得商榷的。房地产价格的上涨不仅没有吸收货币流动性，反而成为创造货币流动性的一个主要因素。 　　土地的金融功能在日本曾经表现得登峰造极。在上世纪90年代日本泡沫经济崩溃之前，日本的金融被称之为“土地本位”。日本的商业银行原则上以土地为担保进行贷款，把土地价格上升预期加入担保评价的因素之中。在战后资本不足的情况下，缺乏信用的中小企业也因此得到贷款，有限的资金可以更加有效率运用。 　　我国房地产的金融功能正在不断被开发出来。不仅房地产成为企业和个人融资的最常用抵押物，土地还成为地方政府城市开发中最主要的融资平台。按照目前的市场价格计算，很多城市的房地产总量已经远远超过了GDP。以北京为例，北京的房地产价值大约为GDP的5倍以上。这些数量巨大的房地产资产在理论上都可以很方便地变成货币。 　　假按揭是房地产金融功能的最好证明。在股市火暴时，很多人并没有多余的资金投资股市，于是，银行主动将这些人的房地产按揭贷款总额增加，没有资金的人也得到了炒股的资金。在当前的股市投资中，此类资金数以千亿计。但如果股票市场趋势逆转，这些投资者的风险会立即暴露出来，银行的风险也终将和股市紧密联系在一起。 　　 　　股价与房价互动导致经济泡沫化 　　 　　显然，股价与房价很容易相互强化，二者价格相互刺激。由此我们可以理解，为什么本轮股市上涨中最耀眼的是金融、房地产股票了。 　　有史以来，还没有哪个大经济体的股票流通市值以每年数倍的速度增长，而我国股票市场的可流通市值在两年左右的时间里就增加了十几倍。不仅如此，我国住房制度改革使大量存量住宅进行了市场化，随着市场价