物权法第十一章 节 建筑物区分所有权.pptVIP

第十一章 建筑物区分所有权 第一节 建筑物区分所有权概述 一、业主的建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权，又称为业主的建筑物区分所有权，是指建筑物的区分所有权人（业主）对建筑物内的住宅、经营性用房等享有专有所有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的成员权的总称。 业主的范围：（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；（2）非依法律行为而取得建筑物专有部分所有权的人； （3）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。 （4）业主不包括承租人、借用人或者其他物业使用人。但他们的物业服务纠纷参照业主的有关规定。 思考：如何认识我国《物权法》第六章所采纳的“业主的建筑物区分所有权”的定语“业主”？ 二、建筑物区分所有权的特征 1．权利主体身份的多重性。 建筑物区分所有权人，既是专有部分的独立的所有权人，又是共有部分的共有人，还是业主大会等团体的成员权人。 2．权利内容的多样性。 区分所有权是由专有权、共有权与成员权三要素构成的特别所有权。 3．权利客体的整体性。 建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上面的所有权形式。 4．专有权的主导性。 （1）专有权的得丧变更决定了共有权和成员权的得丧变更。 （2）专有权的大小决定了共有权与成员权的应有份额。 （3）共有权与专有权依赖于专有权而存在，服务、保障和维护专有权的实现。 （4）在不动产登记上，只需登记专有权。 5．权利本身的统一性。 专有权、共有权、成员权结为一体，不可分离。 思考：专有部分的范围如何确定？ 理论上认为，专有部分的空间采用壁心和最后粉刷表层说。 在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，适用最后粉刷表层说，即专有部分应仅包括壁、柱、地板和天花板等境界部分表层所粉刷的部分； 在对第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则适用壁心说，即专有部分的范围包括壁、柱、地板和天花板等境界部分厚度的中心线。 二、区分所有人作为专有权人的权利 1。对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 2。专有权人在行使区分所有权时，在法律规定的必要限度内，有排除他人干涉和限制的权利。 3。专有权人享有物权请求权。 三、区分所有人作为专有权人的义务 1．不得随意损害或改变建筑物的结构，损害其他业主的合法权益的义务 2．不得违反专有部分使用目的的义务 注意：不得违法将住宅改为经营性用房的内容 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（《物权法》第77条） （1）业主不能违法或擅自将住宅改为经营性用房。 （2）任何有利害关系的业主有权行使物权请求权。 （3）有利害关系的业主包括整栋建筑物内的业主，还包括确实受到不利影响的建筑区划内的本栋建筑物之外的业主。 （4）业主有权基于合理需要，无偿利用共有部分，但违法及损害他人合法权益的除外。 思考：经营性用房能否随意改变用途？ 3．准许进入的义务 4．相互容忍的义务 5．损害赔偿的义务 第三节 共有权 一、共有权的概念与特点 共有权又称为持分权或者互有权，是指以区分所有建筑物专有部分以外的共有部分为标的物，业主共同享有的不可分割的权利。 1。共有权的标的物，是区分所有建筑物的共用部分。共用部分包括： （1）建筑区划内的道路、绿地，但道路属于城镇公共道路的除外，绿地属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 （2）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。 （3）建筑区划内的土地，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 （4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。 （5）基本建筑结构部分、公共通行部分、附属设施部分、结构空间部分等。 （6）建筑物及其附属设施的维修资金。 （7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 案例分析（讨论） 例：美加湖滨新城的合同中约定，出卖人享有该商品房所在项目的：（1）露天停车位；（2）路边停车位；（3）其他没有参加建筑面积分摊的建筑物和构筑物。 ?问题：（1）可以将在共有的道路上保留露天停车位、路边停车位吗？（2）该条款有效吗？ 答案：依规划的可以；依规划的有效。 分析： 法条1：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（《物权法》第74条 ） 法条2：建筑区划内在规划用