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北京房价上涨过快原因及对策探讨 　　摘 要：北京住宅价格问题一直受到全国的关注。尤其是2004年以后北京房价年均增速达到30%以上，2006-2007年甚至超过60%，过高的房价对北京经济的发展，社会的稳定都造成很大影响。通过对北京市房地产市场的研究，分析了房价上涨过快的原因，提出了稳定房价的对策。? 　　关键词：北京；房地产价格；宏观调控? 　　中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）11-0090-02?? 　　 　　1 北京市住宅市场概况? 　　 　　1.1 北京住宅市场发展现状? 　　从1998年开始，我国取消了福利分房，房地产业进入了新一轮快速增长期。城市商品房住宅投资加大，平均年增长28.4%，2001～2005年，即“十五”期间，北京市房地产开发投资累计达到5974亿元，是“九五”时期的3倍。全市新建住宅33754.9万平方米，是“九五”时期的2倍。住宅产业总产值逐年增加为国民经济的增长和提高人民的生活水平做出了重要贡献，但已经出现过热现象。? 　　1.2 北京住宅价格问题? 　　从近八年来的政府交易统计数据可以看出，北京的房价在进入21世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房价不但没有上涨，反而有小幅连续下降。2004年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品房价格由2004年的5053元/?涨到2007年的14411元/?，上涨幅度达到185%，具体情况见表1。据国家发改委网站消息，国家发改委最新公布的信息显示，2008年6月份，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨9.2%，其中涨幅较大的城市中，北京位列其中，涨幅为14.3%，在售新房均价已达到18537元/m?2，北京房地产市场已步入畸形发展期。? 　　 　　2 北京住房价格上涨过快的原因分析? 　　 　　与其他城市一样，北京市近几年房价水平较高，上涨速度过快。这有着普遍性的原因，但同时北京的房价水平高于其他城市，甚至成为了全国房价的领跑者却有着其特殊的原因。? 　　2.1 北京住房成为居民投资或商家投机的手段? 　　 　　北京正在进行现代化和国际化建设，城市正处于迅速上升和蓬勃发展时期，在这一大的背景和环境下，土地自然升值，新建住房区位外移，住房供求关系持续趋紧，金融体系不完善，居民投资渠道少而不畅，银行利率降低，炒股风险过大，再加上某些人为操作因素，在一定时期内北京的房价上涨，成为经济发展的伴生现象。经济学家，甚至普通居民都作出北京房价要上涨的判断，因此导致部分居民采取多种方式投资房地产，如将银行存款转用于购买住房，购房成为变相的储蓄手段，充分利用国家的住房信贷，倾其全力购置住房，期待房屋的增值。购房带来的经济利益和投资效果已经在北京市居民中产生了连锁反应。与此同时，在对北京房地产市场和北京房价升降规律作出判断的基础上，商家瞄准了时机，抓住了商机，对房地产进行投机性的购买，形成了投机性的需求，对房地产市场和住房价格也产生了影响，不利于价格的稳定。? 　　2.2 北京中低收入阶层居民住房缺乏制度保障? 　　按照国外的经验，对城市中中低收入阶层居民的住房，需要通过一定的制度和政策建立相对独立的住房保障体系。这样不仅使中低收入阶层居民的住房得到切实的保障，而且有利于房地产正常的运行和房价的稳定。北京采取建设经济适用房来解决中低收入居民的住房问题，多年来，一是因为经济适用房建设和供应数量不足，二是由于管理问题突出，因此造成经济适用房没有达到预期的目的，对稳定和平抑地区房价没有起到应有的作用。自2004年以来，经济适用房短缺非常明显，2005年几乎没有经济适用房供给，使本来应由政府保障体系来解决住房问题的中低收入居民被迫通过市场来买房，导致供求关系的紧张，房源严重短缺，最终促使房价上涨。? 　　2.3 分配不公、贫富差别? 　　回顾我国房地产市场的历程和住房价格的变化，可以得出这样的结论：从城市和区域看，住房价格的上升从经济发展水平最高的城市，特别是大城市开始，而后渐次带动中小城市；从城市内部看，住房价格的上涨从富人（在我国首先是集团购买力）购买高档住宅开始，而后不断向普通居民和普通住宅延伸和扩展。北京不仅自身比其他城市拥有更多的富有阶层人口，而且外地的富人也向北京聚集，他们拥有超乎寻常的购买力，是导致房价不正常上涨的原动力。据北京房地产信息网提供的数字，2005年上半年外省市个人在北京购买普通住宅、高档项目总额达到220.88亿元人民币，其中外籍人士和山西富商成为高档房的购买主力。? 　　2.4 北京持续的人口增长? 　　北京是一个有着13亿人口的大国的首都，人口从全国各省，四面八方，包括国外向北京聚集，这就使北京的人