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基于SCP范式房地产业分析 　　提要 房地产业产业链长,波及面广,与国民经济大多数产业都有直接或间接的产业关联,对拉动国民经济发展发挥着举足轻重的作用。我国房地产业起步较晚,经过近三十年的发展,虽然仍存在诸多问题,但也日益成为国民经济发展的支柱,引起众多学者的关注。本文从SCP范式的角度,对房地产行业的市场结构、市场行为、市场绩效进行分析,并提出建议,以期对关注房地产业的读者有所帮助。 　　关键词:房地产业;市场结构;市场行为;市场绩效;价格 　　中图分类号:F293.3 文献标识码:A 　　 　　一、房地产业基本环境分析 　　 　　由于分类标准不同,各国和地区对房地产业的性质定位也各不相同。我国1985年5月发布的《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业的统计报告》中,明确地把房地产业定性为第三次产业的第二个层次,即为生产和生活服务的部门中,与金融、保险、旅游业等产业并列。 　　(一)需求分析 　　1、需求影响因素分析。由于房地产业与国民经济的紧密联系,使其发展呈现出明显的顺经济周期特性。。根据经济理论的分析研究,房地产市场的需求主要受以下几个方面因素的影响:房地产的价格,社会经济发展与城市化水平,城市人口数量、人口结构及人口增长,人们的收入水平,城市产业结构及其变化,经济制度和政策因素等。 　　2、房地产需求价格弹性分析。房地产由于其位置的不可移动性和特殊性,使不同地域的房地产完全不可替代,而且房地产的用途也很难改变。因此,总体来说,房地产需求价格弹性较小,即房地产需求量对于房地产价格变化的反映不是很敏感,意味着即使房地产价格提高很多,人们对房地产品的需求也不会减少很多。 　　(二)供给分析 　　1、供给影响因素分析。对于房地产市场,由于它是房产市场和地产市场的结合,而土地是一种稀缺的有限的资源,因此国家土地产权方面的制度和政策也是影响一定时期内其产品供给量的主要因素。在我国从1978年房地产业起步直至2004年国土资源部采取了一系列措施后,促进了房地产市场的竞争,减少了土地获取环节寻租现象的发生,使我国房地产市场中的土地市场日趋透明化、公开化、合理化。 　　2、房地产供给价格弹性分析。房地产供给价格弹性是指一定时期内房地产市场产品的供给量变动对其价格变动的反应程度。从现实来看,房地产供给价格弹性的大小取决于房地产供给的难易程度。对于房地产产品来说,无论是存量房还是增量房,其在短期都是缺乏供给价格弹性的。因此,总体来说,房地产市场的短期供给价格弹性较小。 　　 　　二、房地产业市场结构分析 　　 　　(一)房地产市场的市场势力分析。国内外一些经济学家测算过房地产需求价格弹性和勒纳指数,由于时间和地点等方面的差异,测算结果有差异,但总体来说,房地产市场是缺乏需求价格弹性的,勒纳指数在0.4～0.6之间,房地产开发商拥有较强的市场势力。这也就意味着,房地产开发商通过提高价格增加的收益大于因价格上升销量减少而带来的损失,所以房产开发商更倾向于提高房产价格来获取更大的利益。 　　(二)市场进入和退出壁垒。由于在我国房地产市场几乎不存在沉没成本,也无政策法规障碍和契约壁垒,因此我们主要分析房地产市场的进入壁垒。主要从基金壁垒、政策法规壁垒、老企业占优壁垒等几个方面论述。 　　1、资金壁垒。房地产业是典型的资金密集型行业,一个项目的开发少则几个亿,多则几十个亿,甚至上百亿。一个潜在的房产开发商想要进入房产市场,首先其必须拥有或者能够筹集到进行房产项目开发所必需的最低资本。而且随着经济发展,房地产行业的资本密集趋势日益增大,致使一些弱小的企业若想进入房地产市场成为不可能。 　　2、政策壁垒。国家为控制房地产市场过热,2003年及随后陆续出台了一系列宏观调控政策。如,土地政策方面:房地产开发用地要采取“招拍挂”的方式进行;严格限制和规范农用地转非农用地等。金融政策方面:根据国务院通知,商业银行将房地产开发投资项目的资金比例由20%提高到35%以上;2004年央行还将贷款的基准利率提高了27%。所有这些宏观调控政策,都成为潜在进入企业的进入阻力。 　　3、老企业占优壁垒。在新企业进入之前,原有在位企业已经占有了各种优势资源,在房地产市场中最重要的资源就是土地,而某个地域内土地资源又是稀缺的和不可复制且不可移动的,这样先行进入某个地区的开发商由于优先占有了该地区的土地资源,只要他拒绝提供给潜在进入者该地区的土地开发权,便可以保持其垄断利润,彻底阻止潜在进入者进入。这就形成了潜在房地产开发商最强大的进入壁垒。 　　(三)产品差异化分析。房地产是一种差异化很强的产品,这主要表现在房地产位置上的差异和质量上的差异两个方面。从房地产位置差异性来看,因土地是不可移动的,这便带来了与土地的特定位置相关的区