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基于SHTO理论对东西部房产发展水平探讨 　　摘要：近几年来，中国房地产业取得了快速发展，拉动国民经济稳定增长。但全国各个地区产业发展却极不平衡，尤其是中国东部和西部地区。从区域发展的角度，对东、西部地区的房地产开发投资水平进行了SHTO理论验证；同时，从人口发展、产业发展、宏观经济发展三个方面选取变量对SHTO值进行回归拟合，探讨了区域间房地产发展水平的影响因素，并且对东西部房产开发投资水平进行了比较。 　　关键词：房地产业；区域不平衡；东西部；SHTO理论 　　中图分类号：F239.3　文献标志码：A　文章编号：1673－291X(2008)03－0131－04 　　 　　1　引言 　　 　　1.1　问题提出 　　从新世纪开始，中国进入了全面建设小康社会的新阶段，这必将伴随国民经济的持续增长。人民生活水平的不断提高和城镇人口的稳步增加，使房产业的发展也具备了一个更加宽松的经济环境、更加广阔的市场前景，面临着新的发展机遇。 　　然而，中国房产业所面临的问题同样不容忽视，其中以区域发展不平衡尤为突出。作为国民经济支柱产业的房地产业，在东、西部地区的发展差距也因此扩大。东部和西部相比较，经济地理位置优越，交通方便，资金相对充裕，城市规模和城市密度较大，城镇化水平较高，这些先天优势使得东部的房地产业在一开始就走在西部房地产业的前面，这是一个无法更改的事实。因此，单纯比较东西部房产发展指标的绝对值无法全面客观地反映不同地区在经济社会发展方面的不同特点。 　　近年来，东部沿海各大城市出现了不同程度的房地产开发投资规模过大、增长速度过快、占国民生产总值比例过高的问题。理论分析表明，过高或过低的房地产开发水平都将对国民经济的稳定增长产生不利影响，如何系统识别房地产投资水平具有重大的现实意义及政策指导意义。 　　 　　1.2　SHTO理论的提出与运用 　　SHTO是一个用来研究住房投资和国民经济关系的经济指标。“SHTO”首先由Burns和Grebler于1976年提出，他们选取全球39个足够市场化的发展水平不等的国家作为样本，通过排除其外部因素，利用统计手段分析，发现SHTO值和国家的发展水平(通常用人均GDP衡量)存在一种二阶函数的倒U型关系(Leland S.Bums，Leo，1976)。在经济发展的初步阶段，SHTO值非常低，只有大约2％；随着经济的发展，SHTO值不断提高，在经济中等发达时，达到最高值8％。然后，SHTO值又会随着经济的增长而下降，在发达国家SHTO值一般是3％～5％。 　　中国东部和西部地区之间经济发展差距巨大，房产业发展水平也有明显差距。本文将选取SHTO值作为识别东、西部地区房地产开发投资水平的指标，以科学客观地识别东部和西部的房产业发展概况。由于我国的住宅投资统计工作开展得比较晚，因此本文采用房地产开发投资额占地区生产总值的比作为SHTO值。 　　利用SHTO值研究住宅投资和国民经济发展之间的关系已经被逐步推广，Kyung-Hwan Kim利用韩国1970－2002年的数据对Bums-Grebler hypothesis进行了检验。本文将选取时间序列数据对此理论进行进一步的验证，数据包括中国东部地区、西部地区在1995－2005年间房地产开发投资、地区生产总值、人均地区生产总值。 　　为了探讨影响区域间房地产发展水平的因素，本文选择人口发展、产业发展、宏观经济发展水平的各个指标进行回归分析，数据主要包括东部地区、西部地区1998－2005年间地区户籍总人口增长率、城市化率、人均住宅建筑面积增加、房地产存量、人均GDP、城镇居民人均可支配收入、农村居民人均总收入。由于各年份各省份对年末住宅居住面积的统计不完整，所以本文选取各省份年末房屋建筑面积作为房地产存量，并用户籍总人口去除房地产存量的值(人均住宅建筑面积)近似替代人均住房使用面积。 　　 　　2　东、西部房产开发投资水平识别 　　 　　选取东西部地区1995－2005年数据作为样本，以SHTO值(单位：％)为被解释变量，perGDP(人均地区生产总值／元)为解释变量，建立二次回归方程：SHTO=a0+a1*(perGDP)+a2*(perGDP)2，借助Eviews软件进行模拟回归，结果如表1所示。从回归结果可以看出，东、西部地区整体显著性检验F统计量在1％的置信水平下显著，说明模型设定正确；经调整的可决系数分别为0.7856、0.6259，说明东部地区被解释变量78.56％、西部地区被解释变量62.59％的波动已经被SHTO模型所解释，即该模型的解释力度较强。 　　 　　2.1　序列相关性检验 　　由于SHTO模型选用时间序列数据为解释变量，为避免不同时间数据的前后关联，特进行拉格朗日乘数检验(La-g