扬州扬子津古运河地块投资评审报告 （精华版）.pptVIP

竞争态势——初期区域竞争，后期扩展竞争 竞争级别 竞争区域 竞争说明 代表项目 核心竞争 南区板块 同一区域，区域属性、客户属性一致，最直接竞争项目 依云城邦 主要竞争 西南板块 区域属性、客户属性类似，配套优于本区域 金域蓝湾 东区板块 区域属性、客户属性类似，未来前景较好 和昌运河东郡 次要竞争 二城板块 二城高价值区域，区域地段、配套、交通等优于本区域 骏和国际公馆 新城西区板块 地段价值、交通配套优于本区 水晶城、华润橡树湾 扬州市区的工业园主要集中在西南，且经济开发区是扬州唯一的国家级经济开发区，经济开发区已经初步发展形成了LED产业园等五大产业园，以及第二城等五大生活配套区。开发区客群层次较高，外资企业管理层和高级技工购买实力强；国内大型民营企业中高管理层客户具有购买力；园区内普通职工也具有一定的购买力。 区域发展分析-产业引进客群 广陵产业园： 高科技、生态农业 杭集工业园： 牙刷、日化、旅游用品 江阳工业园： 机械、机电、轻工电子、玩具 扬州经济开发区： 高科技、高附加值的电子、信息产业 纺织工业园区： 纺织业及上下游产业 汽车工业园区： 汽车整车、底盘、发动机及关键零部件 高科技信息园区： 高科技产业 区域发展分析-科教园引进客群 扬州大学广陵学院： 扬州大学广陵学院是扬州大学按新机制、新模式设置的本科层次独立学院。全院现有普通全日制本科生9300多人。全校现有教职工4100余人，其中专任教师2050人，具有副高以上职称的1100多人。 扬州工业职业技术学院 该校由原扬州化工学校、扬州建筑工程学校合并组建而成的省属公办全日制普通高等学校。其现有专兼职教师400余人，其中高级职称占33.1%，双师型教师占72%；专任教师中青年教师具有硕士以上学位86人，占46.5%。该校是苏中地区最大的工科类高等职业院校。 扬州环境资源职业技术学院 该校是公办全日制普通高等专科学校，前身是扬州农业学校，并先后整体合并了扬州经济干部学校、扬州卫生学校。现有在校生6690人，专任教师303人，其中高级职称近100人。另有兼职教师200多名，兼职教授20多人 江苏省扬州商务高等职业学校 该校原名为“扬州商业学校”，后升格为江苏省扬州商务高等职业学校，是一所以举办五年制高职为主的专科层次的全日制普通高等职业学校，学校现有教职工400多人，全日制在校生万余人 江海职业技术学院 该校经省人民政府批准设立，具有独立颁发国家专科文凭资格的民办全日制高职院校。目前在校生7400余人，规划办学规模达10000人。全院有494名专兼职教师，其中，专任教师396人，教授、副教授160人，双师素质教师160人。 宝应： 客群比重约为15%; 私营业主（以电线、电缆行业居多）是购房主力； 购房偏爱老城区及西区，中大面积为主； 仪征： 客群比重约为26%; 泛公务员群体及私营业主（以机械、玩具生产居多）是购房主力； 购房偏爱西区、南区，中大面积为主； 高邮： 客群比重约为25%; 私营业主（以灯具、机械行业居多）为购房主力； 购房偏爱老城区及西区，中大面积为主，存在一定的投资客； 江都： 客群比重约为34%; 私营业主（以机电、钢材行业居多）及泛公务员群体是购房主力； 购房偏爱东区及老城区区，中大面积为主，存在少量投资客； 区域发展分析-郊县引进客群 在项目初期，郊县客群预计主要来自仪征和江都，仪征由于地理区域近，且该市污染严重，因此客群外溢程度居高不下，预计将来是本项目针对的主要郊县客群。 第一阶段 特征：区域内客户为绝 对主导 交通与配套导致城南客群的本土化，单位区域与刚需置业是购房主因 特征：区域外客户导入，逐步占据主导 重点配套设施到位，规划利好带动区域价值拉升，高性价比吸引区域外客户进入市场 第二阶段 特征：区域外客户为绝对主导 阻碍城南发展因素彻底消除，大量高端项目的入市带动主城高端客群进入 第三阶段 城南客群演变趋势特征 随区域成熟，与城市功能连接，配套完善 项目前期 项目后期 项目中期 客群属性分析-客户演进： 一阶段客群 自住占比为80%，自主兼顾投资占比20%，购房者中50%以上为80后 西区客户 （项目周边） 60%；区域内各行各业的购房者都有，工业园的中高层管理者、江海学院的老师、附近高新产业园的技术人员、扬子津科教园老师等。 市区客户 22%，市区被分流的刚性需求者，对置业迫切需求的80后一族 郊县客户 15%，看中片区未来发展潜力和自然环境，仪征为主，江都为辅，宝应和高邮最次。 其他客户 3%，主要来源：上海、南京、镇江投资客，以及附近产业园做生意的客户 三新产业园需求预判-高学历客群是主流 扬州常住人口学历层次 市开发区总人口 193433 大学（指大专以上） 20247 高中（含中专） 33206 初中文