2018首次买房及签订购协议和商品房买卖合同注意事项.docxVIP

2018首次买房及签订购协议和商品房买卖合同注意事项一、看房注意事项（1）地理位置：居住地应该交通便利，周边医疗，教学资源应便利。（2）周边环境：不能太靠近闹市、菜场、垃圾站，不要在交通要道的十字路口和红绿灯处等主干道上，主要是废气和垃圾，人员流动太大，还有噪音、卫生问题等，由其是靠近主干道这面的住宅，积灰很重噪音很大。房屋坐落地点周边不应该全部被大楼房围绕，被大楼围绕的房子通风性和采光性，视野宽广性都不好，这点在确定户型的时候也尤为重要。最好不要选靠近主干道这面的房子。（3）确定户型和楼层：①户型首先查看所选户型在整体楼房中的位置，一定要位于楼房垂直走向平或凸出整体平面位置，不能是垂直走向凹陷平面整体位置。再次查看具体毛坯房户型，户型一定要周正，不要同一区域太多拐角（每个区域最好全部方形成条，不要奇形怪状犄角旮旯或者一个区域里面正方形混合长方形或多边形），不利于采光和装修以及观感一体性。采光要好，包括厨房、卧室、客厅、卫生间。视野要开阔，由其是客厅，一定要开阔，望出去不能是其他楼宇矗立，要能看远。客厅的通风位置不要与其他住户的厨房通风口位置相邻，会影响以后客厅空气质量和晒衣服的味道。②楼层考虑有老人和婴孩的不宜太高，一是楼层太高对心脏和呼吸系统不利影响较大，二是现在大部分住宅楼的电梯小于医院抢救床的大小，一旦发生身体突发状况不利于抢救！三者高楼层发生电火灾时，有毒气体和火焰会往上走，对逃生和抢救都不利。一般抢救逃生用缓降绳最大长度约为50米，按现在楼层层高3米算，就算一点不浪费不打结也就只能达到的距离也就16楼位置！高处视野肯定会好些，但对有些恐高的人不利会心慌和不踏实，且过高空气氧含量等各方面空气质量也会有差异。另外声音的传播是扩散和衍射的，受声源大小和介质的影响，所以主干道上即使楼层高可能依然有噪音，只是可能有衰减。楼层也不宜太低，太低潮湿，对家具和房屋霉变等影响较大，对有关节疾病的人不利，再者雨水季节容易受潮和水土腥味重，还有高楼层坠物和扔垃圾等情况。再者，选择底楼层的人要注意小区绿化是否会挡光（部分绿化植物过高的可以到达3-4楼），蚊虫鼠蚁蟑螂等问题，一定要选的人注意相应防护。二、核算买房款项并提前准备好所有预付及工本手续费用1、总房款=单价×套内（或建面）面积都应标明公摊面积大小及具体位置地点2、贷款金额＝总房款×贷款比例如果公积金贷款，最低首付比例可以为总房款的20%，即贷款最高比例为总房款的80%。贷款金额一般都要以万为单位取整。3、银行可审核贷款月供＝个人银行流水金额×月供贷款倍数个人流水金额主要是针对公积金贷款，申请公积金贷款的人银行流水主要是每个月银行打到个人账户里的实收工资。月供贷款倍数一般按当地公积金支持的倍数算，一般为0.4倍。4、贷款年限≥贷款金额÷银行可审核贷款月供÷12月/年贷款年限为0、5、10、15、20、25、30等整年为单位。5、实际月供＝房贷计算工具，按上述步骤算出的贷款金额，贷款年限计算6、维修基金＝建面×维修倍率 或＝总房款×当地维修基金交费率维修倍率一般为80倍，维修基金缴费率一般为2%，各地可能存在不同。7、契税＝总房款×第几次购房契税率首次购房，建面＜90㎡，契税率为1%；建面＞90而＜140㎡，契税率为1.5%；建面＞140㎡，契税率为3%。二套房相应面积契税率分别为1%、2%、3%。三套及以上房的不论面积统一契税率为3%。8、总价＝总房款＋维修基金＋契税＋印花税＋抵押登记费印花税为房产证贴花印花税，全国5元；抵押登记费为公积金及部分银行办理抵押收费，一般为80，各行可能不一样，目前工行免收。9、应付首付＝总价－贷款金额定金于付全部首付前已交给出卖方的，应该在签合同时转为首付一部分从应付首付里面扣除。即补交首付＝应付首付－定金签约合同前应将预付金额提取到某一银行卡里面，很多地方只支持刷卡。再者，平时将大部分钱存在支付宝里面的，余额宝里每日转出金额是受限的，且部分金额还要收手续费，余额里面的资金不能提现只能用于购物转账！很多地方公积金贷款银行要求，公积金余额的28倍（部分地方为25倍）应该大于贷款金额，才能通过贷款审核！！且公积金连续存缴要＞3月！这些要提前做好准备，余额不足的补交公积金应早些去工作单位行政科或者财务科补交，因为补交到余额里面要一定的时间，以免银行审核不过造成买受方违约。三、签约住宅订购协议注意事项（此步骤审核协商非常重要，对因买受人对买卖合同有异议或开发商提出不合理要求，如先交钱后签合同等行为，买受人拒签并申请退房退款时有大好处，订购协议跟买卖合同一样重要，非常重要）流程：1、一定要先看协议后给定金！！！如果开发商以各种理由让你先给钱后看协议，这是不合理且可以拒绝的！2、最好一步到位，直接签商品房买卖合同，不签订购协议，避免定金纠纷。3、一定要协商尽可能低