土地和 与房地产评估第五章假设开发法.pptVIP

第五章 假设开发法; 各项费用的计算;第一节 假设开发法的基本原理;;;;;;;第三节 假设开发法各项费用的计算;;;;;;例5-1 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m3；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。;;第四节 假设开发法运用举例;;传统方法;;;【解】由题意：设该成片生地的总价为V： 该成片生地开发完成后的总价值=1200×3 000 000×70% = 25.2（亿元） 土地开发费用 =3.5×3=10.5（亿元） 专业费用 =10.5×3％ = 0.315（亿元） 投资利息=（V+V×4％）[（1+10％）2-1]+（10.5+0.315）×70％×[（1+10％）1.5-1] +（10.5+0.315）×30％×[（1+10％）0.5-1]=0.218V+1.322（亿元） 转让税费=25.2×6.5%=1.638（亿元） 开发利润=（V+ V×4％+10.5+0.315）×20％ = 0.208 V+2.163（亿元） 购买该地的税费= V×4％ V=该成片生地开发完成后的总价值－土地开发费用－专业费用－投资利息－转让税费－开发利润－购买该地的税费 = 25.2－10.5－0.315－（0.218V+1.322） －1.638－（0.208V+2.163） －V×4％ V = 6.318（亿元） 单价=210.60元/m2;现金流量折现法;;;【解】设该宗土地在2004年5月1日的价格为V。 开发后的总价值= 建筑费及专业费 销售费用和销售税费＝1032.90×8%＝82.63（万元） 购买该地的税费= V×4％ V＝开发后的总价值－建筑费及专业费－销售费用和销售税费－购买该地的税费=1032.90－370.48－82.63－V×4％ V＝557.49（万元） 单位地价＝557.49×10000/1000＝5574.90（元） 楼面地价＝5574.90/4＝1393.73（元） ;;【解】设该旧厂房的正常购买总价为V：装修改造后的总价值=　　装修改造费用= 购买该旧厂房应补交地价=400×6000=240.00（万元）购买该厂房应缴纳税费=V×4%V= 装修??造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交地价－购买该厂房应缴纳税费=1954.26－566.95－240.00－V×4%V=1103.18（万元）故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元） 单价=1103.18/6000=1838.63（元/m2）;;【例5-5】估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≦5，建筑覆盖率≦50%；土地使用权出让时间为2005年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。 估价要求：需要评估该块土地于2005年10月出让时的正常购买价格。 估价过程： （1）选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行做人，帮选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。 （2）选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m2。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑层数确定为18层；其中，1~2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途；3~18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000m2，居住用途的建筑面积为44000m2。;（3）预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2008年10月建成。 （4）预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方为建筑面积2500元。 （5）测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工