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对安陆市个人住房贷款业务风险调查与分析 　　摘要：近年来，房地产发展迅速，房价居高不下，虽然国家采取了多种调控政策，但收效不大。高额的利润吸引了从事实体经济的企业，通过对安陆市个人住房贷款业务的调查，从信用风险、利率风险、流动性风险、竞争风险、操作风险分析了个人住房贷款业务，从而提出了相应的建议。 　　关键词：住房贷款 风险控制 金融支持 　　中图分类号：F832.4文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0065-02 　　近年来，随着房地产市场的迅猛发展。金融危机减少了企业利润，安陆市个别从事工业生产的企业也加入到房地产市场，住房供给增多，个人住房贷款业务突飞猛进。由于房地产市场良好的发展预期和高额回报，为商业银行创造了新的商机，成为商业银行信贷业务扩张的重点。但是，在当前银行信用评估体系不健全、评估方法不完善的情况下，个人住房贷款业务的超速发展将成为商业银行资产安全隐患，影响到商业银行的稳健经营，从而加剧整个金融体系的脆弱性。目前，由于信贷体制原因，安陆市银行信贷资金直接进入房地产的资金很少，所以本文主要从个人住房贷款的风险加以分析。 　　一、安陆市个人住房贷款业务发展状况 　　2007年以前，安陆商品房趋于稳定，均价在1 100元/平方米，房子总价值不高，相应地办理个人住房贷款金额也不大。随着2008年世界金融危机的爆发，中国连续两年实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，启动内需市场，带动了商品住宅市场的发展，房价也一路飙升，特别是安陆市政府投融资平台从农业发展银行贷款1.6亿元用于城市基础建设，以提高拍卖土地价值，直接促进了房价的提升。2010年末，安陆市繁华地带房价超过了3 000元/平方米，是2007年末的3倍，个人住房贷款规模在银行资产中所占比重迅速上升。从历史数据看，表1列示了2006―2010年安陆市各金融机构（不含农发行、邮政银行）个人住房贷款余额及其占总贷款总额的比例增长状况。 　　表1安陆市各金融机构个人住房贷款余额及占比 　　 　　 　　 　　 　　表1反映出，安陆市个人住房贷款在2009年、2010年发展尤其迅速。从新增贷款来看，2009年各金融机构（不含农发行、邮政银行）个人住房贷款新增14 525万元，占当年新增贷款的22.42 %；2010年各金融机构（不含农发行、邮政银行）个人住房贷款新增23 871万元，占当年新增贷款的33.12%。 　　按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为三至八年，安陆市个人住房贷款大部分是2009年以后发放的，随着资产规模的不断扩大，个人住房贷款的风险逐渐暴露。 　　二、安陆市个人住房贷款业务风险分析 　　个人住房贷款，涉及商业银行、借款人及担保人等多个经济主体。宏观经济金融环境的变化和微观经济主体包括商业银行自身行为的改变都将给业务带来风险。具体讲，个人住房贷款的风险主要包括：信用风险、利率风险、流动风险、竞争风险及操作风险。 　　1.信用风险。在信息不对称的情况下，借款人对于自身的状况了解最清楚，而贷款人却知之不多。因此，在信贷业务中，信息不对称是有利于借款人，而不利于贷款银行的。一方面，在贷款发放前，借款人可能通过伪造个人信用资料，虚开收入证明等方式欺骗银行。近年来，“假按揭”的出现就是房地产企业以开发企业内部职工或关联企业职员等个人名义买房，套取银行资金由开发商使用。由于“假按揭”的形式越来越隐蔽，从而使银行在客户信用资料的审查时难度越来越大。另一方面，贷款发放后，由于个人住房贷款多属于中长期贷款，还款期限一般在十五至二十年，在这期间个人资信状况面临着很大的不确定性，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化可能引发借款人不能按期或故意拖延还款的道德风险，从而给银行带来损失。特别是近年来，安陆银行针对农民工发放了很大一部分个人住房贷款，这部分人对未来收入预期较高，也收入来源最容易受到国家宏观调控的影响，一旦生活中出现突发事件，其还款能力将直接受到影响。 　　2.利率风险。利率风险即利率变动给银行收益带来的不确定性。商业银行个人住房贷款执行国家规定的住房贷款利率。按照中国现行利率政策，该利率的变动，需要由中国人民银行制定，报国务院批准后执行，商业银行没有自行决定该利率的权限。因此，从宏观层面看，利率风险主要源自国家利率政策的变动。利率下降，将直接造成商业银行账面生息资产利息收益减少。利率上升，一方面，增加了借款人的利息负担，有可能引发借款人的支付危机，从而加大借款人的道德风险；另一方面，利率上升加大了个人住房贷款业务的利润空间，商业银行在盈利性的驱使下，将进一步拓展该项业务，寻求绕开国家政策的途径，从而加大了商业银行自身的道德风险。目前，中国处于加息的快速通道，利率的上升已成必然，银行自身的道德风险