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关于房贷利率调整效应的调查 2005年3月17日，为继续巩固宏观调控的成果，抑制房地产价格的过快上涨，控制和防范过度投资给金融机构带来的风险，中国人民银行决定调整房贷利率。为了解本轮房贷利率调整对我市带来的影响，就此次房贷利率调整进行了一系列的调查。 一、央行房贷利率调整对我市房地产业的影响 1、贷款银行的反应 近年来，我市居民购房热情的持续升温，使市各商业银行住房抵押、按揭等个人住房消费贷款规模迅速扩大。我市住房贷款的金额主要集中在10—20万元之间，贷款人的收入水平主要集中在2000—4000元左右，和其他一些大城市比有着很大的差别，按贷款户均20万，10年期计算，利率调整以后每月增加的月供支出比调整前增加20元，相对于贷款人的收入水平，基本能够承受。因而，我市银行普遍认为：此次房贷利率调整，对住房信贷业务的影响不会很大。 2、购房者的反应 据我市住房贷款资料显示，贷款户按收入划分，家庭月收入低于2000元的低收入客户占比达10%左右，2000—4000元中等收入客户占比在40%左右，4000元以上较高收入客户占比近50%。2004年我市城市人均可支配收入为8409元，按照三口之家计算，年户均收入在25200元左右，买房的有半数以上家庭年收入超过我市户均收入水平。 较高收入群体接受教育程度一般在大专以上，年龄以30—40岁左右，职业以管理或技术人员为主，这部分人年富力强，大多数是机关、企事业单位的业务骨干，工资收入增长预期较为乐观。受此次房贷利率调整影响不是很大，不会对其还款造成太大的压力，目前，他们中有部分选择了提前还贷来抵消政策影响。 收入在2000—4000元的中等客户群，购房时贷款金额虽然不是很大，但期限定的较长，月供支出的弹性系数很小，加上利率可能再次调高的心理预期，他们更多选择多方筹资提前还贷，以减少利息支出。 收入低于2000元的低收入客户，此次房贷利率调整对他们的影响最大，因为该群体以刚参加工作不久的年轻人居多，工资收入相对较低，个人积蓄少，融资需求量大，购房成家迫切是其共性，利率上调对这一群体已购房者来说是一项中长期的利息支出负担，对未购房者而言，迫使他们从银行获得贷款更加困难，其现实和心理压力负担较大。因此，对此次利率调整的反应也最强烈。 由于我市是房价上涨的非热点地区，炒房族的人数相对较少。利率调整对投资炒房的人，其影响更多的是起到了一种政策警示效应，投资炒房的最大诱惑在于房屋的升值预期，若这种预期减少或消失，投资炒房者会选择观望直至退出的投资策略。他们开始注意到国家对房地产价格快速上涨不会坐视不管，有可能相继推出一系列组合措施平抑房价，目前已经纷纷停止了动作，处于等待观望之中。 3、房地产开发企业的反应 我市大多数开发企业大致可分为两类。一类是从其他行业转入或是从外埠进入的资金实力较强的“三外”（外行、外资、外地）开发商。这类企业注册资本，一般在5000万以上，开发面积在10万平方米以上，他们进入房地产业具有长期性，对房地产发展的长期走势把握较准，利率调整已在其项目影响因素分析中给予了充分的考虑。他们注意到蚌埠目前房价处于“低洼地”，房价和周边城市相比，还有很大的上升空间。利率的调整不会对其长期的项目投资计划产生多少影响。 另一类是本地为主的中小开发企业，注册资金一般在1000万元，土地价格及拆迁费用大幅度上升，房地产进入门槛的提高都对这类企业产生“挤出效应”。加上“三证”齐全后才有可能获取贷款支持，而满足这一条件需企业在前期以其自有资金垫付约占其开发总投资的60%--70%的费用，这对中小开发企业来说，是一个难以逾越的障碍，这类企业对央行的加息政策反应强烈。很多企业已将部分物业自留或处理物业公司，为今后退出早做准备。我市房地产业优胜劣汰，行业重心洗牌的时代已经来到。 二、央行房贷利率调整的政策效应分析 此次房贷利率调整已经在我市房地产供求、银行信贷风险防范以及今后房地产价格走势等方面产生了积极的影响，但也存在一些负面影响不容低估。 1、我市住房投资需求得到一定的抑制。利率调整前，我市居民购房者中已经有许多人对过高的房价持观望的态度，此次利率调整后，更是抑制了一部分人的房屋投资需求，部分迫切需要改善住房条件的人，将目标瞄准了二手房。据我市一家房产中介反映，春节后，其中介房屋的交易量比平时上升了50%，其他房产中介的交易量也有不同程度的上升。相比之下，新商品房销售明显回落。根据某开发商反映，目前，120平方米的商品房销售不如80平方米的房屋。今年1—3月份该公司商品房销售同比下降了15%。利率调整限制了大量真实购房者的积极性，必将对我市今后房地产发展带来消极影响。 2、我市金融机构对房贷风险意识得到增强。利率调整以后，银行为了有效规避信贷风险，在客户的选择上比以往要更加谨慎，楼盘的质量上、贷款抵押物上