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? 冲击或是机遇——浅谈《物权法》和《劳动合同法》对物业服务行业的影响 [ 2008-5-20 15:25:00 | By: 郑新 ] ? 0 推荐 从去年实施的《物权法》和修改后的《物业管理条例》，到今年执行的《劳动合同法》，对物业服务行业的大部分企业来说都带来了相当大的冲击，使他们在实际工作中遇到了不少棘手的问题，甚至引起了恐慌，感到束手无策。学习、思考、创新是整个物业服务行业急需面对的重大课题。 一、《物权法》对物业服务行业的影响 2007年3月16日，在第十届全国人民代表大会第五次会议上，通过了《中华人民共和国物权法》，并于同年的10月1日起正式实施。 《物权法》的起草工作是从1993年正式开始的。随后，这部法律草案历经九届全国人大常委会、十届全国人大及其常委会八次审议，创造了我国立法史上单部法律草案的审议次数之最。由于涉及国计民生，期间，广泛听取各方面的意见，并进行了多次修改方正式颁布实施。《物权法》分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有共5篇19章247条。《物权法》明确规定：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 在《物权法》中，与物业服务直接相关的规定(其主要作用在于划分业主和物业公司之间的权利关系) 主要有“第七十条、第七十三条、第七十四条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第八十三条”，内容略。 以上各条款的制定，也进一步明确了业主与物业服务企业之间的关系以及物业服务企业的服务范围等，有利于双方合作关系的建立。 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《物业管理条例》“将‘物业管理企业’修改为‘物业服务企业’，将‘业主公约’修改为‘管理规约’，将‘业主临时公约’修改为‘临时管理规约’，并对个别条文的文字作了修改。”虽然只是字眼上的微小改动，但在实际运作中却明确了物业服务企业的定位，以及物业服务企业和与业主之间的正确关系。 《物权法》相关的内容和《物业管理条例》的基本原则、指导思想是一脉相承的，相互一致的。它不仅继承和丰富了物业管理条例内容，而且还将条例确立的业主大会、管理规约、专项维修资金等由行政法规上升为国家法律，提高了上述制度的使用范围和法律效率、法律等级。因此，《物权法》的颁发、实施将进一步促进《物业管理条例》本身的贯彻与执行，使物业服务（管理）活动更加有法可依，使业主、物业服务企业的合法权益能得到进一步的保障。 《物权法》颁布后，为应对物业服务市场业态的变化、各类专业机构介入、业主需求的日益提高以及业主诉讼维权的增加等，物业服务企业和从业人员应自觉持续提高自身的专业素养和综合素质，以优质的服务为基础，严格遵守法律规定，积极面对和解决物业服务中的新矛盾、新问题。 因此，《物权法》的实施，其实不单对物业服务企业今后的运作、发展产生影响，同时既保护了业主的权利，更明确了业主的义务，为物业服务企业的正常运转提供了法律依据和保障机制，也为物业服务企业的规范发展起到了保驾护航的作用。 从这点看，《物权法》的实施对物业服务行业而言，是机遇大于冲击。 二、《劳动合同法》对物业服务行业的影响 2008年1月1日生效的《劳动合同法》，标志我国劳动关系管理法律化时代的到来，但随之而带来的影响、争议也是前所未有的。新年之初的“华为辞工门”等事件，以及全国政协委员、前女首富张茵在今年的全国“两会”上率先发出了修改新法、废除无固定期限合同的呼声后，广东省总工会副主席孔祥鸿表示，愿意就《劳动合同法》通过电视台和张茵委员PK，或者在报纸上开专栏辩论，把事实辩得清清楚楚，等等，一系列的事件更把《劳动合同法》推到了峰谷浪尖，也说明了其对整个社会带来的深远影响。 作为诞生仅二十多年的新兴产业，物业服务行业发展还不成熟，各项法律法规并不完善，一开始就是政府主导的微利低价定位，在多年来的“亏损”、“微利”经营状况下，《劳动合同法》的实施，迫使物业服务这个劳动密集型行业长期潜在的“经营透支”、“发展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“违法用工”等诸多矛盾暴露无遗，更加剧行业全面陷入“行业透支”险境，特别是行业业已多年潜在的用工成本、违法风险大幅上升，物业服务企业、物业服务从业者和业主三方之间的利益关系面临重大调整，长期存在的行业微利低价定位，和由此导致的因“透支用工”而多年存在的同工不同酬、同工不同权、基层操作员工超低收入并导致保安、保洁、维修等岗位员工严重流失、无工可招诸多矛盾必须设法解决。从这方面来说，《劳动合同法》对行业的冲击远甚于《物权法》，它必将对行业的发展格局产生深远而重大的影响。 （一）《劳动合同法》对物业服务行业的影响 1、作为劳动密集型的物业服务企业在贯彻《劳动合同法》的过程中，首先