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平抑房价PSR机理研究 　　摘要:房价居高不下,不仅是经济问题,也是社会问题,更是一个政治问题。文章运用“压力-状态-响应”模型(PSR)来研究房价变化的动因和内在机理,解释各驱动因素对房价变化的影响过程,分析平抑房价主体的行为以及对平抑房价所做出的响应。 　　关键词:平抑房价;PSR机理;驱动力;主体;响应 　　 　　一、平抑房价的PSR机理 　　平抑房价机理研究的核心是分析房价变化的动因和内在机理,解释各因素对房价变化的影响过程及主体做出的响应。本文借鉴联合国环境规划署和经济合作与发展组织构建的一项反映可持续发展机理的概念框架,即“压力-状态-响应”模型(PSR,Pressure-State-Response)进行分析。平抑房价机理的PSR框架从总体上反映房价、人口增长与经济社会发展目标及国家调控政策之间的相互依存、相互制约的关系。 　　二、驱动力分析(P) 　　驱动力对房价变化的作用方式多种多样,有正向促进作用的,也有逆向阻碍作用的。不同的驱动力对房价产生不同的作用。因此,为了区分驱动力不同的类型,更加清楚掌握使房价过快上涨的动因,本文引用物理学上作用力的原理,把促使房价不可持续利用的驱动力称为推力;促使房价可持续利用的驱动力称为拉力。 　　(一)推力分析 　　1、人口增长。人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年,中国并未合理地解决人口增长与居住的问题,1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米/人,低于建国初期4.7平方米/人的水平。虽然改革的三十年中有了长足发展,特别是市场化之后,仍无法满足日益增长的需要。根据《中国统计年鉴》数据显示:中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套,仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给,长期的供不应求现象无法缓解,政策的调控可以平衡一时的供需关系,但不等于满足、释放了需求,最终反而让挤压中的需求膨胀,严重地冲击市场的稳定性。 　　2、工业化和城市化。工业化、城市化是人类社会发展和进步的必然趋势,是实现社会现代化的客观要求和必由之路。然而在此进程中遗留下来最大的问题就是城乡的二元结构所引发的贫富差别和发展不平衡问题。很多学者分别从定性和定量的角度分析了城市化水平与房价的相关关系,研究结果表明城市化速度的上升会导致房价的迅速上涨,城市化水平越高的地区,城市化水平对房价的弹性越大;随着城市化的不断推进,城市化水平对房价的弹性逐渐增大。不同地区房价对城市化率的弹性均为正值,表明城市化水平对房价具有正的积极影响。因此,应实行地区差异化的房地产业发展规划与城市规划,尊重经济规律,确立切实可行的房地产宏观调控目标,实行稳健的可持续的城市化战略,通过这些措施促进,房地产业与城市化协调发展。 　　3、经济利益驱动。房地产业的繁荣,能够带动相关产业发展,推动地方经济增长,改进城市建设。土地有偿转让收入在1990年前是中央和地方分成,但地方政府井没有上缴,现为地方政府所独有,计入预算外收入,是地方政府预算外收入的主要来源,目前已成为各级地方政府的“第二财政”。地方政府追求的高地价,需要开发商卖出高房价来消化,而快速上涨的房价使开发商乐于接受快速上涨的地价,于是,地方政府和开发商就联手起来推动房地产价格上涨,以获取投机收益。同时,在以“GDP为核心的政绩考核制度”下,发展房地产业非常适合地方政府的政绩追求需要,因此地方政府发展房地产业的积极性非常高,总希望本地房地产市场更加繁荣。 　　(二)拉力分析 　　1、社会稳定。大多数人会把高房价看作繁荣的标志,但与此同时,高房价加剧了社会分化趋势,住房消费成为贫富分化最集中、最突出的领域。2009年福布斯中国富豪榜上,一半左右上榜富豪的主业为房地产。2009年胡润百富榜前10名中,从事房地产业的富豪占据了8席,其中有4位是首次跻身前10名。胡润在接受媒体采访时称,国外富豪很多集中在娱乐业,而中国最多的是建筑业、房地产业。有学者指出,随着房价不断涨升,居住地域和居住水平出现明显分化,“富人区”和“穷人区”现象在中国一些大城市表现得越来越明显,富人住市中心,穷人向郊区迁移,房产成为一个人身份、地位、财富的重要象征,畸高的房价正在使富人和穷人之间形成一道巨大的裂痕。这样的社会结构是不利于稳定的。 　　2、经济安全和金融安全。高房价带来的财富效应,将催生大量的经济泡沫。因为土地如果用来建设住宅,其本身并不能产生收益,住宅用地的增值是城市经济发展、周围环境改善、配套功能完善、人民需求增加等因素共同作用的结构。而一旦城市经济发展陷入停滞、人民需求出现饱和(或者土地价格远远超过人民的支付能力)、城市发展建设的重心转移(即公共财政