广东百万小产权房前世今生.docVIP

广东百万小产权房前世今生 　　宅基地房也叫小产权房，这是城里人到农村居住的主要手段，只有打通这一关，大量的上山下乡才成为可能。 　　在广州，小产权房和宅基地房画上等号，主要集中在白云区、芳村区等城市边缘地带和市内各城中村，并已开始转向更远的边郊，如花都和番禺。近年来，随着楼价的水涨船高，成交与建设呈增多趋势。 　　广东小产权房存量到底有多少?或者我们可以以深圳为参照系： 　　去年，深圳市国土资源和房产管理局完成的一项全市住宅状况调查显示：在深圳的住房构成中，包括农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房占据绝对优势，达到71％。另据广州市国土局摸查，广州白云区的宅基地房就有几十万套。 　　广州房价由今年4月的10997元／平方米一路下行到8月份的9078元／平方米。楼市进入寒冬，小产权房交易却依然畅旺。 　　 　　香港打工仔的“忽悠” 　　 　　人和镇，位于广州市白云区北部，从市中心到此，往往要坐超过2小时的车，这几乎等于从广州到珠海的路程。但由于距离广州新白云国际机场不远，很多在机场附近工作的城里人依然热衷于在此处定居。 　　2007年，31岁的黄更生置下第三套房产。“前两套买在与人和镇相邻的江高镇神山村，是我爸和我一起买的，一大家子人住在楼上楼下。” 　　自小在白云区长大，黄更生对宅基地房并不陌生，他首次置业的两套房产，就是宅基地房。两套面积分别为60多平方米的“单体楼”套件，要价共12万，每平米均价尚不足1000元。 　　“宅基地房?”曹大同点起香烟，仿佛要花很大力气才能想起上世纪90年代初那股集资建房的热潮。他是人和镇凤和村的干部，多年来负责国土规划方面的管理，见证了宅基地房交易的起落。 　　1992年，时任广州市市长黎子流在媒体上发表公开讲话，鼓励有实力的集体和单位集资建房，这股建房热潮从城市中心蔓延至当时尚属郊区的人和镇。“刚开始的两年，还是村民自己集资建房，然后拿着宅基地证自住，但后来情况就走样了。”曹大同回忆。 　　实际上，最先看到宅基地房商机的，并不是内地的房地产企业，而是香港来的??工仔。“1994年开始，一些香港人在人和附近的工厂打工，看到一亩地只要3万～6万就能拿下，当然‘醒水’(开窍)啦!”曹大同接待过20多个类似的所谓“香港老板”，他们往往衣着光鲜，带着金项链，夹着黑皮包，说起话来总是“过千万过亿”，但却只能拿出十多万的启动资金。 　　资金不足，要如何启动一个宅基地项目?这些港商首先在报纸上登广告，宣称只要几万元，就能拥有属于自己的物业。退休老人和外来经商者很容易被这些广告所打动，前者向往田园牧歌式的养老生活，后者则是因为无法享受到单位福利分房的好处。 　　但美好的想象往往是无法兑现的，这些财力不足的香港“个体”开发商，大多以卷款潜逃消失在集资者的视野中。曹大同依然记得，1995年，一个市信访局的老干部在村委哭到晕倒，但直到去世那天，花尽毕生积蓄10万元买下的宅基地房，依然没有封顶。“选地定项目这些都不是村里说的算，必须报到区里乃至市里。”虽然后来曹大同带着怀疑的眼光审视着每一个来集资的开发商，但是也只能眼睁睁地看着超过10个楼盘最终烂尾。“在我印象中，成功的只有一两个。” 　　 　　林老板的家族生意 　　 　　1987年12月1日，深圳敲响了建国以来拍卖国有土地使用权的“第一拍”。当时媒体评论：“这是一次历史性的突破，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。” 　　但作为对土地流转改革的先驱者，广东却在接下来的20年远落后于天津、四川等省份。虽然2005年就率先出台了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，但实际操作中，公开流转的农村集体用地量非常小，大部分集体土地流转都是隐性进行的，而当中又以宅基地房的暗箱买卖最为活跃。 　　开发商林焕青(化名)的家族正是在这股热潮中发迹。林焕青是一家名为骏×建筑有限公司的负责人，他们公司的业务就是“开发、销售宅基地”，对此他并不讳言。 　　“我们家里有五兄弟姐妹，都在珠三角做宅基地的生意。”林焕青说，从上世纪90年代开始，他们家族已经在深圳开展类似的业务，到了2002年前后开始进入广州。刚开始模式非常简单，“村出地皮，我们出资金”。由于部分村委对楼市的判断过于简单，他们往往轻松地拿下一大块地。在建设中，他们甚至可以按照业主的意愿改变户型。“因为宅基地房的图纸不需要国土规划部门的审批，我们也乐意迎合业主的需要。” 　　他们的一大原则就是跟着城市规划走，例如在广州大道北通车前，他们已经在沿线村中找到几块“地”。而近期随着广州几条新地铁线路的通车，他们的目光逐步投向番禺区、花都区。 　　据他估算，从1991年白云区太和镇首次出现在宅基地上集资建楼