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建立住房保障体系和完善房地产市场关系 　　 　　房屋兼具消费品与投资品的双重性决定了房屋供应方式的双重性。很明显，房屋作为投资品其最佳供应方式应是通过市场实现，否定了这一点，就等于否定了市场经济的基本运行机制。 　　“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应 总量的70%”。这种限制性规定有极高的社会合理性。因为土地是人们生存所必需的稀缺资源，没有这些规定，它将会被市场优先配置于高收入阶层，这与社会公正的原则是相悖的。 　　 　　1998年，在国民经济处于紧缩的客观形势下，中央政府审视度势采取了扩大内需的调控思路。在前20年逐步推进住房体制改革并创造出了有利条件的基础上，适时推动了住房体制的根本转轨。国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）中决定，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这标志着中国已实行近40年的住房实物分配体制退出历史舞台，中国的住房体制从此走向货币化分配、商品化流通的新运行轨道。 　　同时，23号文件的实施显然也提出了如何处理建立住房保障体系和完善房地产市场关系的新问题。在住房分配货币化、供应市场化、市场机制成为房地产市场运行的基础性调整力量的体制下，必须恰当处理建立住房保障体系和发展房地产市场的关系问题，否则，低收入者群体便因支付能力低下被排斥在市场之外从而不能得到适当的生存条件。23号文对中低收入阶层的住房承受能力给予了高度的重视，为了平稳地实现体制转轨，文件明确了住房供应体系改革的方向，提倡高收入家庭购买商品房，中低收入家庭购买经济适用住房，低收入家庭确有困难的可以申请承租政府或单位提供的廉租住房。就是说，要建立以经济适用住房为主的住房供应体系。从战略思路来看，这无疑是正确的，它明确无误地提出了相辅相成地综合利用市场与政府两种力量搭建适合新时期我国国情的住房供应体系的努力方向。然而，当我们经过10年的实践回头重新检视如何处理住房保障和房地产市场的关系问题时，我们发现，要在实践中贯彻好23号文件的战略思想并不是一件轻易而举的事，而且，当时关于新的住房供应体系的一些具体问题也值得重新思考。本文拟在近几年房价持续上涨、公众对住房市场的质疑日趋强烈、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)出台的背景下探讨建立住房保障体系与完善房地产市场关系的问题。 　　 　　一、房屋的两重性与房屋供应的两重性 　　房屋具有多种多样的性质。就对交换关系的重要性而言，人们重视的主要是它的高价值、耐用、不可移动、个体差异等，这些特性决定了房地产市场的基本性质及相应的产业调整政策的特点。然而，按本文的研究目的看，这些特性完全是市场研究范围内要关注的内容，其与住房保障的关系并不是很密切，因此文中除非必要则不予涉及。 　　房屋首先是一种消费品，并且这种消费品是生存所必需的。我们平常谈到人们的“衣、食、住、行”需求，其中“住”的需求便依赖于住房而得到实现。然而，这种顺序并不是按重要性排列的，“住”的需求其重要性可能比“食”弱一点，但不会低于“衣”和“行”。我们看一下动物界的生存现象，绝大多数动物在猎食之外，都会寻找或建造一个洞穴。在人类的进化中，其居所也经历了一个从自然洞穴、人造草木屋到耐久的人造居所的过程。这个简单的实事无可辩驳地表明了住房作为人们生存必需品的重要性。国发〔2007〕24号文件明确地肯定了这一点，指出“住房问题是重要的民生问题”。 　　在市场交换关系下，房屋又是一种投资品。从最终消费的角度看，这是由住房的耐用性和高价值所引起的。耐用性从自然属性方面决定了住房长期使用而不是一次性消费的特点，而高价值则从社会属性方面决定了可以通过恰当的产权制度实现使用权的有偿让渡，形成租赁市场。在普遍存在的最终住房需求中，会有一部分需求者或者因短期无力购买自己使用的住房，或者不愿意拥有长期固定的居所，抑或只是在因各种目的而旅行中产生临时性住房需求，这些需求的存在决定了租赁市场的存在，从而决定了投资物业并出租的投资行业的产生和存在。对于这些物业租赁的投资经营者来说，这些房屋无疑不是被当作消费品而是被当作投资品而投资、建造、经营的。很自然，房屋一旦被当作投资品用于租赁，其投资者所考虑的就只是其与盈利相关的问题，在没有外力干预的情况下，其供应与需求也就完全由资本运行的规律所决定了。 　　从中间生产商的角度看，房屋同时又是所有工商服务企业开展经营活动的必要条件。生产商需要一定的房屋作为车间或其他生产场所，销售商需要一定的商店作为销售场所，二者还都需要相应的仓储设施以作为直接生产或销售职能的辅助。对于其他服务行业来说，也都需要与各自相应的房屋作