建立健全厦门市社会保障性住房制度探讨.docVIP

建立健全厦门市社会保障性住房制度探讨 　　 　　住房保障制度是建立健全我国社会保障制度的重要环节,也是进一步深化住房制度改革的一项重要内容。厦门社会保障性住房是厦门市政府在对多年以来各类政策性住房建设、分配、管理工作进行总结的基础上提出的，由政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准的，具有保障性质和特定用途的住房。厦门建设社会保障性住房制度自2006年初提出以来，初步建立起社会保障性住房制度的政策框架和体系，本文着重研究和探讨厦门市社会保障性住房的分配机制（运作方式）、退出机制和监督管理机制，对厦门在这些方面的实践探索进行总结，并提出进一步完善的思路。 　　 　　一、厦门社会保障性住房分配机制（运作方式）的创新及其完善 　　 　　分配机制即运作方式，主要涉及分配对象、分配标准、分配方式和分配程序的确定，是住房保障制度的核心和主体。 　　1．厦门社会保障性住房分配机制的政策创新 　　厦门住房保障制度改革以建立健全分配机制为中心，在明确保障对象、确定保障水平、探索新的保障方式等方面，实现了一系列重要创新，使厦门住房保障制度建设取得重要突破性进展。 　　（1）分配对象，即申请标准和申请对象的确认。厦门将保障性住房分配对象定位为包括中低收入家庭、公务人员（含教师等）、引进人才等，以中低收入家庭为主体。中低收入住房困难家庭这一分配对象通过严格数量界定，使之呈现与以往经济适用房制度的最大区别就是：改变分配对象的模糊性，明确对象的特定性；淡化了“锦上添花”福利性，突出“雪中送炭”的保障性。 　　（2）分配标准或水平，即房屋租金补贴标准和出售价格的确定。保障性租赁房根据保障家庭收入水平的不同，采取递减的租金补贴制度，使越困难家庭得到越多的补助。保障性商品房实行政府定价，售房价格由土地开发成本、配套费用、建安成本三部分组成，政府不盈利。保障房供应坚持小户型的原则。 　　（3）分配或补贴方式。厦门住房保障制度主要采取“补砖头”的方式，即住房还是由政府直接提供，而不是住户在市场上自己寻找住房，但借鉴了住房补贴货币化（“补人头”）计量方法的优点，从而暗补改明补，建立了保障性租赁房与市场接轨的租金体系。 　　（4）分配程序，即申请和审批流程。符合条件的中低收入住房困难家庭均可向户籍所在地社区居委会领取申请表和提出申请，只要申请被受理和登记就发给轮候号进入轮候，按轮候号顺序组织审核、公示和分配。建立起了非常严格的审查、审批和公示程序。 　　厦门保障性住房分配机制的改革，通过对原有的“三层次”住房（高档商品房、经济适用房、廉租房）分配体系的改革和整合，逐步形成“五层次”（高档商品房、普通商品房、保障性商品房、保障性租赁房、廉租房）住房保障体系，努力构建一套完善的针对不同收入家庭实行不同政策的分层次住房保障体系，真正实现“住有所居”的政策目标。 　　2．进一步完善厦门住房保障分配机制的建议 　　厦门要真正建立一套规范有序的保障住房分配机制，还需要在实践过程中不断完善。 　　(1)科学确定住房保障的广度和深度。合理的保障广度即适度的保障面应该是：既要防止住房保障覆盖人群过少，无法有效解决低收入人群的住房问题；又要防止住房保障范围过广，导致财政负担增加，影响住房市场的正常运作和市场机制的基础作用的发挥。保障覆盖面一般都是根据经济发展水平、财政承受力、住房现状、居民收入现状、住房市场价格等因素综合考虑确定。而住房保障深度的确定，在考虑财政承受力的同时，还必须考虑公平问题，既要注意保障者与非保障者之间的公平，又要考虑保障者之间的公平。为体现保障者与非保障者之间的公平，必须在充分调研住房租赁和出售市场情况的基础上，科学制定租赁房发放补贴标准和保障性商品房价格。为实现保障者之间的公平，必须对越低收入阶层实行越为深度的住房保障，厦门保障性租赁房已实行递减租金制度，但原廉租房政策如何与之衔接，分配标准如何进一步精细化，保障性商品房如何体现保障水平的层次性等都值得进一步探讨和完善。同时，还要对住房租赁和买卖市场动态变化进行适时监测，使保障水平具有动态调整性。 　　（2）合理选择和确定申请标准。住房保障的广度和深度的界定实际上就是申请标准的确定，通过申请标准的确定来划分住房保障对象。是否选择科学的划分方法和标准对制度的完善至关重要。我国各地目前比较多使用收入等级和人均住房面积两个界定标准，以收入为划分依据因为便于操作而广为使用，但也存在明显缺陷和不足，因为我国目前收入透明性较差，收入的准确把握和衡量比较困难和复杂。因此，厦门和我国多数地方一样，还采用人均住房面积这一标准（厦门界定人均住房面积低于12平方为住房困难户），其优点同样是操作简单，但缺点是不能真正体现住房困难程度，因为在家庭中有的必需品是可以共享的，在住房中共享的资源更