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建筑区划内车位车库权利归属 　　一、对建筑区划内车位车库的认识 　　 　　(一)建筑区划内用于停放汽车的车位车库是小区的配套设施，但又具有相对独立性 　　从法律关系上看，车位车库相对于房屋，不同与民法上的从物与主物的关系。车位车库不仅从物理构造上可以独立存在，更可以脱离房屋作为独立?元使用，甚至可以作为一种特定用途的房屋(专门用于停放汽车)进行权属登记。从实际交易上看，业主购房时并不一定非得购买车位车库，反之，业主处分房屋也不意味着车位车库就必然随之转移。当事人对房屋的处分，在没有特别约定时其效力显然不能及于车位车库。 　　 　　(二)可以登记的车位车库是《物权法》第6章中所称的专有部分 　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。由此可见，可以登记的车位应该认定为专有部分，而非共有部分(这与《物权法》第74条并不矛盾，后文将有阐述)。立法部门认为，属于业主共有的财产应是那些不可分割、不宜也不能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所，而车位车库是可以归业主(含开发商)专有或专用的，不宜作为共有财产。 　　认识了车位车库的性质，才能对《物权法》第74条进行准确理解。 　　 　　二、当前车位、车库权利归属的几种主要观点 　　 　　在《物权法》起草过程中，社会各界对于车位、车库的归属问题，一直存在较大的争论，甚至在《物权渤颁布施行后，争论依然存在。 　　第一种观点：属开发商所有。其理由是：车位、车库是开发商投资建造的，按照原始取得理论，应属开发商所有。 　　第二种观点：属业主所有。支持该观点的又有三种情形：第一，土地使用权分摊说，认为小区的土地使用权已为业主的房屋所分摊，而车库(主要指地下车库)既然未参加土地使用权的分摊，或者说根本就没有??地使用权，所以应归土地使用权人(即全体业主)共有。第二，成本分摊说，认为车库的建设成本在商品房销售时已包含在房价之中，实际为购房者所承担，所以应归全体业主共有。第三，主从物说，认为车位车库是房屋的附属物，既然房屋归业主所有，车位车库自然也归业主所有。 　　以上观点都有一定的理论依据，但实际情况纷繁复杂，对于车位车库，有的是业主购买，有的是开发商附赠，有的为业主承租，《物权法》制定时并没有直接规定为谁所有，也是考虑了现实情况的复杂性。 　　支持属开发商所有的观点，事实上忽视了车位车库与住房之间的依存关系。车位车库虽然具有独立的使用价值，但是不能绝对化，其首要目的还是为了满足小区业主的需要，如果不顾这个前提，不仅建设车位车库的初衷不能实现，开发商也将因掌握这种稀缺资源而处于十分强势的地位，不利于保护购房者的利益。 　　而支持属业主所有的观点也值得商榷，其法律依据并不充分：第一，土地使用权分摊说，该观点对地下车库并不适用。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。第二，成本分摊说，其理论依据更不充分，商品房的成本和所有权之间并没有必然的因果关系，也就是说，房价是否必然包含车位车库的价格实际上很难判断。第三，主、从物说，前面已经论述。首先，车位车库和房屋之间不是民法上主物与从物的关系，对房屋的处分效力并不当然及于车位车库。其次，在实践中，如果法律直接规定小区车位车库归全体业主共有，那么必将打击开发商建设车位车库的积极性，停车难的矛盾将更加难以解决；而开发商即使建设了车位车库，也会将开发成本转嫁给购房者，这对没有汽车的业主是十分不公平的，有违立法者的初衷。 　　《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。由此可见，《物权法》关于车位车库的归属所持的是“约定归属说”，即对车位车库的归属应当通过开发商与购房者之间的合同约定来确定其归属。其合理性在于：第一，体现了私法自治原则。销售商品房及明确车位车库的归属是开发商与购房者之间的民事行为，最好由当事人自己协商解决，因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者。第二，开发商与购房者约定归属，符合市场经济的内在要求，通过市场机制解决纠纷，兼顾了开发商和购房者的利益，有利于充分发挥法律作为“社会关系调节器”的作用。 　　不过从该法条隐含的内容看，开发商还是处于主动地位的，无论是出售、出租或者附赠，都赋予了开发商对车位车库(附条