协成机构山东临沂青啤项目市场定位营销策划报告.doc

协成机构山东临沂青啤项目市场定位营销策划报告 一、项目掠影 一、项目掠影（自知） 二、处境审视（度势） 三、定位研究（探寻） 四、项目定位（破解） 五、营销思路（思谋） 六、市调资料（依据） 青啤沂河水岸—— 项目概况 ”规划总用地：942651㎡（1800亩） 总建筑面：160万㎡ 其中住宅建筑面积1356696平方米 商业建筑面积：13.83万平方米 广场建筑面积：14.34万平方米 公建面积：137992平方米 容积率： 1.8 绿地率：50% 居住户数：13276户 居住人数：约4.8万余人 总投资：50亿元人民币 开发周期：四期（一期） 开发商：临沂青啤地产 投资商：青岛啤酒集团 地址：临沂罗庄区湖北东路 与滨河大道交汇处 项目基本数据指标 项目位于罗庄区滨河西侧 达160万超级大盘。 青啤沂河水岸—— 地块现状 市政道路通畅，但项目周边荒凉、公交不便，南侧沂河高都项目除围挡外没有任何其他现场包装 地块数据及产品类型 青啤沂河水岸—— 产品概况 项目涵盖了酒店、商业、老年公寓、学校等多种业态配套，住宅产品类型多，但开发周期长难度大 青啤沂河水岸—— 一期概况（启动区） 以商业、别墅、老年公寓、幼儿园启动，易树立高端形象，但前期投入较大 启动区 别墅：约31套 洋房：约72套 一期Ⅱ 别墅：约172套 洋房：约400套 一期Ⅱ 洋房 商业街建筑风格 会所建筑风格 别墅建筑风格 青啤沂河水岸—— 一期建筑风格 启动区建筑风格采用了典型的欧洲风格，国际化氛围浓厚 二、处境审视 一、项目掠影（自知） 二、处境审视（度势） 三、定位研究（探寻） 四、项目定位（破解） 五、营销思路（思谋） 六、市调资料（依据） 战局大环境 城市资源配置环境让购房者比较满意，但市场规范自律和调控政策仍需改善 购房者对房地产市场现状有较好预期，但持观望态度 中国宏观经济较好走势和购买能力的提升鼓励了购房者的信心，但对房地产市场消费、供给现状信心不足 。 从全国购房者信心指数看市场需求 经济形势向好，支撑购房信心，但对市场供给不满意 从全国购房者信心指数看市场需求 房价太高，大部分客群无力追涨 市场呈现纠结心理：购房者持观望态度，但短期置业需求较大 投资型置业周期明显小于自住型，未来半年后的置业需求将以自住型群体为主。 从全国购房者信心指数看市场需求 自住需求较大，却又摇摆不定，持币观望。 年轻群体首次置业，购房信心较低，观望态度明显 调控政策频出手，房价压力与政策寄托成现阶段观望两大主因 从全国购房者信心指数看市场需求 民声希望政府大力调控房价，实现其购房需求 从房地产政策看市场主流方向 2009年末国家宏观调控房市开始：防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨 2009年中：加大土地供给，整顿市场秩序 2009年初：贯彻房地产优惠政策刺激房市 2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 2009年12月14日中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。 2009年12月17日国家五部委通知：开发商拿地首付至少50%。 2010年1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国11条。 2010年1月18日中国人民银行宣布自18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010年3月10日，国土资源部发布了19条土地政策新规 从房地产政策看市场主流方向 国19条出台土地政策收紧 源头抑制疯涨楼市 2010年3月10日，国土资源部发布了19条土地政策新规，再次从楼市源头抑制市场热炒。在政策中主要提及： 1：增加、加快住房建设用地供应，严保政策用房土地供应。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。 2：严禁向别墅供地 3：商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。 4：严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。 5：严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 6：坚持和完善土地招拍挂制度。 7：强化保障性住房用地供后监管。 近期出台的政策文件 4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施 简称新“国四条” 4月15日，国土资源部公布2010年全国住房用地供应计划 4月17日，