第五讲 房地产项目开发的实务基础—基础认识与实务要义 房地产企业经营相关管理 .pptVIP

第 五 讲 房地产项目开发的实务基础 —基础认识与实务要义 （Ⅰ）;一、房地产项目开发的基础认识;（一）新时期我国房地产开发运营理念;■ 明确国家指导方针 为了抓住和用好我国改革发展的战略机遇期，国家施行房地产新政，为新时期房地产的发展与运营明确了指导方针： ;■ 强化两个开发理念;（三）房地产项目开发的阶段划分;1、投资决策阶段;（3）初步可行性研究 开发企业专业职能部门对选定项目进行初步可行性分析，要旨是根据成本估算、期望利润和融资要求，就项目的投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。 （4）组织投标获得土地使用权 开发商组织投标班子，对选定的各项目进行跟踪，了解项目的特点、招标地块的特殊要求、其他投标者的竞争力和动向，以提高中标的概率。企业一旦决定了投标目标，则要根据初步可行性研究报告投资分析，确定投标报价，编制投标文件，竞标获得土地。;3、项目建设阶段;（四）上海房地产建设项目审批管理程序;二、投资决策阶段的实务要义 ;（一） 我国严格土地管理的基本国策 ; （1）我国人多地少的基本国情（人均耕地面积0.1O6公顷(1.59亩) ，不到世界人均耕地的一半）土地是发展之基，更是民生之本。今后一个较长的时期，我国人口将继续增加，要保证有必要数量的耕地来解决十几亿人的吃饭问题，同时又要为工业化、城镇化的推进提供必需的土地，耕地的供需矛盾将日益突出。 因此，实行最严格的土地管理制度，是我国推进现代化建设中一个全局性、长远性、战略性的制度。 ? （2）近年来，我国土地利用中的浪费现象非常严重（我国城市的迅猛外延拓展，已侵吞了大量宝贵的农田，仅仅l997年．1998年两年，全国耕地就减少近600万亩。）。造成国有和集体土地资产大量流失，助长了浪费土地资源的坏风气。 乱占滥用耕地的问题之所以不能得到很好解决，主要原因是土地管理制度不健全、机制不合理。; （3）对基本农田实行特殊的保护，做到总量不减少、用途不改变、质量不下降，是当前最急迫、最重要的任务。 （4）科学合理使用???一寸土地，最根本的是要从体制和机制上解决问题。 中央已经决定实行省以下国土资源部门垂直管理体制。从法律、制度上确保国有和集体土地所有者权益不受侵犯，是加强土地制度建设、严格土地管理的一项重要内容。?? 同时，充分运用价格机制调控用地，是抑制乱占滥用土地最重要的经济手段。 （5）保护和合理利用土地的责任主要在地方政府，特别是省级政府。各级政府和领导干部要坚持科学发展观和正确政绩观，妥善处理发展经济与保护耕地的关系，切实担负起保护耕地的责任。;2、《决定》作出的严格土地管理的措施 ; （3）针对盲目“圈地”、闲置浪费的问题，《决定》规定： ◆新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分，按规定的标准不得减免，对减免和欠缴的，要依法追缴。 ◆凡经营性用地，必须实行招标、拍卖、挂牌出让制度。 ◆加大对建设用地取得和保有环节的税收调节力度。 （4）针对耕地保护中存在的责任不明、违法难究等问题，《决定》明确指出： ◆调控新增建设用地总量的权力和责任在中央。 ◆盘活存量建设用地的权力和利益在地方。 ◆保护和合理利用土地的责任在地方各级人民政府，省、自治区、直辖市人民政府应负主要责任。 ◆地方各级人民政府要对土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责，政府主要领导是第一责任人。?; 进而，《决定》指出，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为。以完善土地执法监察体制，加强土地管理行政能力建设，这是对强化现行土地管理体制的一个重大创新。? 综上可见： “严格法治、健全制度、合理机制” 是今后我国政府加强土地管理和政策调控的必然趋向。 房地产开发企业： 必须深入领会，及时调整获得土地的策略和相应的经营管理方针，以适应土地市场上的相应变化，提高企业在土地一级市场上获得增量土地的能力，以及在土地二级市场上盘活存量土地的能力。;（二）房地产项目开发的土地投标管理;2、投标的操作要点;■ 投标文件的编制 ◆ 投标文件的基本内容 投标文件一般有以下内容：法人代表授权委托书、营业执照副本、“投标 书”、各种证明文件、报价单、投标保证书、投标者认为要说明的事项等。 ◆ 标价与报价的确定 ●投标者根据招标要求并参照概算所编制的内部价格叫标价。  ●标价的产生可分三步进行：  第一步：根据招标文件的要求，作经验估算；