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浅析杭州房地产未来走势 　　摘 要:随着房地产近年来的迅猛发展,房地产业成了国民经济的支柱产业,也与民众的生活息息相关#65377;在杭州的房地产界,上半年楼市空前火爆,几年前那种排队买房的现象又重现杭城#65377;同时高房价的现象在近期进一步加剧#65377;如何出现这样的现象,以及其产生的根源,是探讨的焦点#65377;对目前普遍存在的高空置与高房价的关系提出看法#65377;? 　　关键词:杭州;房地产;供求关系;房屋空置率;房价 　　 　　1 2007杭州楼市新特点? 　　 　　2007上半年,杭州人花在买房上的钱超过300亿元#65377;根据透明售房网数据的统计,今年1―6月,杭州市区成交一手商品住宅24355套,总销售额达231.8亿元,每套总价大约为95.2万元;其中主城区成交18284套,总金额190.8亿元,套均总价达104.4万元;余杭区套均总价为67.4万元#65377;此外,二手房成交9806套,总值达71.9亿元#65377;? 　　 　　 　　2 杭州楼市需求分析 　　 　　2.1 楼市需求大于供给? 　　(1)从需求方面看#65377;? 　　近期杭城楼市又重现几年前那种排队买房的现象引发了杭州房地产市场房价有飙升之势#65377;难道真有那么多人在排队买房?答案是肯定的,的确有那么多人在排队买房#65377;? 　　房地产的本地需求:杭州2004年市区人口为651.68万人,城市化水平为43.36%,以多项式三次拟合估计,2010年杭州城市化水平将超过60%,未来5年内将有至少新增108.42万人成为杭州城市居民,即使以现有的人均17.8平米住房估计,这部分新增需求的数量至少在1930万平米以上#65377;改善居住水平的需求总量将达到2815万平米,两项需求合计为4745万平米#65377;? 　　 　　房地产的国际需求:每一个经济快速发展的国家都经历过货币升值的过程,对人民币升值的预期会吸引国际资金以各种方式进入中国,其中相当一部分将必然投向房地产市场,从而形成中国房地产的国际需求#65377;央行发布的《2004中国房地产金融报告》中指出,2004年已有222亿元的资金进入了中国房地产市场,而其主要目标是针对人民币的升值#65377;其资金主要流向长三角及北京等地,其中也会包括杭州#65377;经过将近一年时间的政策消化,市场对调控的回应日趋理性,很多观望了一两年的二次置业者终于按捺不住,从年初开始就频频活跃于市场上,加上刚性需求的暴发,使得今年以来杭州住宅市场需求的主导地位进一步巩固#65377;? 　　排队现象的出现说明房源数量相对购买人来说要少,开发商为了平衡各方,就只能采用排队这一最公平的方法#65377;需求的集中爆发,有以下几点原因#65377;? 　　①去年股市暴涨,部分投资者获利颇丰,这些人在这次股市回调中撤出股市,再次投资房产,达到升值保值的目的#65377; 　　②杭州的公务员#65380;商人想分散手头资金,提高资产组合中房产比例,加大房产投资#65377; 　　③杭州本地的一些刚性需求,在各种压力之下,最后只得买房#65377; 　　④浙江其他地区的商人在杭州置业投资,多是为他们子女考虑,迟买不如早买,房价再这些涨下去,这些富人也担心他们的小孩会买不起房,还是趁现在老子建在的时候,给子女买好房吧#65377; 　　⑤最近杭州住宅用地地价拍卖的不断创新高,加大了人们预期房价还要涨的信念,现在不买,一年白干,就是一个字“买”#65377;对于投资客来说,早投资就意味着少些成本,多些收益#65377; 　　⑥杭州房地产商在2006年政策宏观调控下,纷纷推出更满足需求条件的户型和软件设备,提高性价比#65377;如上面提到的套均面积低于120平方米等更人性化的房产#65377;? 　　(2)从供给方面看#65377;? 　　房产市场是一个相对充分竞争的市场,其供给量的限制条件不在于房产市场,而在于土地供应量#65377;土地供应的限制条件有两个:一个是自然条件的限制#65377;杭州市国家基建占用耕地由1995年的630公顷增至2003年的3149公顷#65377;据测算,1995-2003年,全市GDP每增加100亿元,平均建设用地增加193公顷#65377;2003年末,全市人均占有耕地仅为0.42亩,建设用地需求与耕地后备资源不足的矛盾日益凸显#65377;另一个则是相应国家法规制度的限制#65377;根据我国现行的有关规定,土地供应实行的是“招拍挂”制度,土地的一级市场是由政府所垄断的#65377;对于相当多的地方政府而言,政府不可能大量和无限制增加土地供给,而在制度上缺乏提高土地供应量的动力#65377;?