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物业服务企业在消防管理中作用及应对 　　摘要：本文通过对物业管理企业的现状进行分析，指出了企业再开展消防管理方面存在的问题，并提出了企业改善消防管理的准定性措施。 　　关键词：物业服务企业，消防管理，举措 　　“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 　　物业管理对于改善人居环境质量，提高城市管理水平，维护社区和谐稳定起到积极的作用。建筑消防安全作为不动产的一项保全内容，当然成为物业管理中的重要内容。《中华人民共和消防法》第十二条第二款规定：物业服务企业应当对管理区内的公用设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。但是，当前，囿于物业服务企业观念、能力、人员、经费等原因，物业企业在履行消防管理职责方面还存在“边缘化”问题，没有真正发挥其应用的作用，值得进一步探讨原因和提出改进方法。 　　一、当前物业消防安全管理中存在的问题 　　 （一）消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实。消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题；而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。 　　（二）物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范。物业管理作为城市社区管理中一个重???的基层管理体系，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。 　　（三）物业消防安全管理责任不明，物业与业主矛盾多。物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，而物业服务企业应当履行的工作范围和法律责任往往界定不明，致使物业消防安全管理中产生大量矛盾纠纷。 　　（四）开发商建管脱节，留下火灾隐患。目前一些房地产开发建设与物业管理存在明显的脱节，开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。 　　二、物业消防安全管理的必要性 　　现代物业的规模大、配套设施设备功能齐全管理不善，这些设置就会形同虚设，不断出现的火灾案例在警示我们，物业消防管理不可或缺，必须规范不断加强。当前，大型商业楼宇和住宅区如雨后春笋，出现了一个住宅区、一幢大厦的物业产权多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。其次，随着城市化进程的加快和土地资源的紧缺，城市建筑开始不断向高空和地下延伸，高层、超高层建筑层出不穷。与此同时，建筑物的使用功能也日趋多样化和复杂化，消防设施设备越来越多，功能越来越复杂，客观上也要求消防安全管理具有专业性和技术性。 　　三、解决物业消防管理问题的举措 　　物业管理是在消防管理既是法定职责并应该发挥其应用的作用，但是又存在着制约其发挥作用的瓶颈性问题，需要我们在一个较长时间内找准问题，研究相应举措。 　　（一）明确物业管理人员职责，使从业者知道要干什么，怎么干。物业服务企业的职责是对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。物业管理公司的全体员工都应具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；负责消防控制室的日常值班；严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。 　　（二）建立完善的消防安全制度，做到有章可循。物业部门应当依法落实消防监督管理职责，建立完善的消防安全制度和规范的消防安全台账。物业服务企业应制定消防控制室值班制度。消防控制室是火警预报、信息通讯中心，值班人员必须树立高