物业管理问题政府对策研究.docVIP

物业管理问题政府对策研究 　　摘要：物业管理关系被扭曲，公用基础设施检查验收机制不合理，物业管理企业不能适应市场要求，业主对物业管理制度认识不足，业主委员会不能发挥应有作用等，是物业管理问题普遍存在的主要原因。政府部门应作好必要的物业管理宣传工作，加强物业管理的行业管理、提升物业管理水平，促使建设单位与物业管理企业相分离，对业主委员会工作进行必要引导，并注意必要的自我行为约束。 　　关键词：物权法；物业管理；问题；政府对策 　　 　　一、概述 　　 　　传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。[1]我国物业管理产生于改革开放以后，其产生主要是为了满足城市住宅小区的物业管理需要。物业管理市场离不开政府的适当介入。首先，物业管理服务合同难以充分体现意思自愿。住宅小区物业管理是现代物业管理的主要方面，作为多数人一方的业主在签定物业管理合同时只能实行代表人或者其它类似制度，难以保证物业管理合同的平等性、有偿性。特别是前期物业管理合同，是在业主完全虚位的情况下产生的，没有政府管理部门的适当介入，业主的利益就更无法得到保障。其次，物业管理市场普遍存在失灵现象。[2]突出表现在垄断和限制竞争以及信息失灵两方面。垄断和限制竞争的产生既有房地产建设单位固有垄断地位方面的原因，也有市场不充分、不完全的原因，政府因素也不时在发挥着作用。就物业管理关系双方当事人而言，一方业主为多数人，且经常为自然人，而另一方为物业管理企业，双方所掌握的物业管理信息的质与量根本无法相比，这必然影响到双方的实质平等。最后，存在于物业管理对象之上的建筑物区分所有权具有社会性。通说认为，[3]建筑物区分所有权包括三要素：专有部分所有权、共用部分持分权和成员权。其中成员权直接涉及到人与人之间的关系问题，与社会公共秩序具有密切的联系，带有明显的社会性。 　　《物业管理条例》第5条规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。新颁布的《物???法》第70条则规定了建筑物区分所有权。但是，目前的物业管理过程中不时地发生各种纠纷，政府物业管理部门的具体监督管理措施有必要根据物业管理市场的内在需要进行适当的调整。为充分实现《物权法》赋予业主的建筑物区分所有权，构建和谐小区生活，本文对当前物业管理中存在的主要问题进行了系统分析，探讨了政府物业管理主管部门的具体应对措施。 　　 　　二、当前物业管理中存在的主要问题 　　 　　近年来我国物业管理纠纷数量呈现出日益上升的趋势，涉及的内容非常广泛，覆盖面包括物业管理费、小区安全卫生、物业管理企业服务质量、物业管理合同效力以及小区停车位等。笔者认为，物业管理问题之所以成为被普遍关注的社会问题，主要原因包括以下几方面。 　　 　　1.业主普遍对物业管理制度认识不足 　　在我国，物业管理历史相当短暂，作为物业管理重要权利基础的建筑物区分所有权与传统所有权差异巨大，即便在理论上对其性质都还未能形成统一的认识。因此，一般业主对物业管理问题就更难以理解与把握。具体表现在许多业主对业主大会和业主委员会的认识不清，在物业管理过程中很少参加业主大会，对业主委员会的产生也漠不关心，理不清业主委员会和物业管理企业之间的关系，不能主动向业主委员会反馈信息、提供意见，而在遇到物业管理纷争时又常常简单地以拒绝交纳物业管理费来对抗，不能合法行使自己的正当权利。此外，在传统计划经济体制下，公有住房的物业管理是由使用人所在单位免费提供的，私人独门独院住房的物业管理则完全是由所有权人自己进行的，而现在要他们自己掏钱买物业管理服务，一时在思想上还很难接受，对物业管理不免会产生抵触情绪。许多业主的消费观念还难以适应市场经济的迅速发展，也难以适应我国不动产使用管理制度发展的内在客观需要。 　　 　　2.公用基础设施检查验收机制不合理 　　根据《物业管理条例》第28条规定，物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。但是根据《物业管理条例》第21条规定，在业主和业主大会产生之前，物业管理企业通常都是由建设单位自己选聘的，尽管《物业管理条例》第24条又规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并强调住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但是由于该条同时规定，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这就致使实践中前期物业管理企业大多是由建设单位直接选聘的，或者完全是由建设单位直接组建的。由于和建设单位之间的特殊关系，物业管理企业就根本不可能去履行自己的检查验收义务，致使许