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苏州市平江区城北东路南侧地块投资分析报告 发布时间：2011-1-5 16:06:40 一、苏州社会经济概况 苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京沪铁路、京沪高铁（在建）和多条高速公路贯穿全境。是中华人民共和国的特大城市，以及经国务院批准的较大的市。苏州是中国经济高度发达的地区，是江苏省的经济中心、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心，下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市等五个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十位，其中昆山、张家港、常熟分别位居第一，第三位。在2009中国城市竞争力报告中，苏州位居全国第九，唯一进入前10名的地级市。 苏州东邻上海，濒临东海；西抱太湖，背靠无锡，隔湖遥望常州；北濒长江，与南通隔江相望，南临浙江，与嘉兴接壤，所辖太湖水面紧邻湖州，东距上海市区80千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。 苏州自公元前514年建城以来就长期是中国江南地区的经济和文化中心，后又发展为中国南方、华东乃至全国的经济文化中心。目前是中国发展最快的城市，也是经济最发达的城市之一，是长江三角洲经济圈重要的经济中心，苏南地区的工业中心。拥有中国乃至亚洲最大的内河航运港口、江苏第一大港、中国大陆第九大港——苏州港，四通八达的铁路和公路交通网与全国各大城市相连，交通运输十分便利。以经济总量计算，苏州现在是仅次于上海、北京、广州、深圳的中国大陆第五大城市。昔日的人间天堂将成为更加繁荣昌盛的人间新天堂。 经国务院最新的长三角区域规划，苏州的定位，强化与上海对接，建设高技术产业基地、现代服务业基地和创新型城市、历史文化名城和旅游胜地。苏州正在打造长三角次级商务中心，即苏州的环金鸡湖中央商务区，该区域目前已经吸引了多家国内外的企业，金融机构入驻。苏州工业园区是未来苏州的新城，所以会展现很多现代化的建筑，在金鸡湖水岸旁将会给每一个来苏州旅游的人看到苏州的另一面。 （苏州市政区图） 2010年1-12月，苏州市区住宅类房源共成交46790套，较前年同期减少30939套，降幅达39.80％；成交面积为5172694．46平方米，较前年同期减少4231406．21平方米，降幅达4500％；成交均价为9975.58元／平方米，较前年同期增加2635．17元／平方米，增幅为35.90％。总体呈现成交量跌价升的局面。 2010年是房地产市场的紧缩政策年，苏州房地产成交量在“4.17”“史上最严厉”房产新政、“9.29”二次调控以及“11.3”苏州限购令的三次调控政策后，出现了不同程度的下降。 去年4-6月，在４月新政影响下，苏州楼市销售全面遇冷，成交量大幅萎缩；10月的成交量稳中有降；而11月苏州“限购令”出台后，当月房产成交量则大幅下跌，不少开发商为了回笼资金，纷纷进行打折优惠的措施，才使12月成交量有所回升。 三、地块投资分析 1、地块概况（查看公告：2010年第10号） 苏州市平江区城北东路南侧地块位于平江区城北东路南、江宙路西；总的出让面积86588.4?平米（合?129.88?亩）；规划土地用途为商住；容积率≤2.4；使用年限为70年；土地交付条件为净地。 2、地块配套情况 该地块位于平江区城北东路南、江宙路西。处于苏州市较繁华地带，交通便捷，平江新城内共规划了四个生态居住社区，总占地面积近6平方公里，商品(定销)房面积达3百多万平方米，新城区内的居住人口将达到14万左右。学校、医院、超市、菜场、公交车首末站、行政服务中心、垃圾中转站将逐步到位。未来将打造最适宜居住的现代化新城区，确立了“交通枢纽、商务商贸、生态居住”三大功能定位。 3、地价分析 基准地价系数修正法是指以待估宗地所在区域的基准地价为基础，以待估宗地所在区域各因素条件的平均状况与待估宗地的各因素条件进行对比分析，评估出各因素修正系数，进而算出待估宗地在估价基准日的土地价格。该地块位于苏州市住宅用地二级地范围内，苏州市住宅用地基准地价是指基准日为2003年1月1日，平均容积率1.1，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，苏州市住宅用地二级地基准地价为3600元/m2。该地块地价的基准日为2011年1月5日，容积率为不高于2.4，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。但本次考虑到苏州市基准地价基准日为2003年1月1日，已不具有现势性，并且该地块所在区域房地产市场发展较快，商住用地地价水平有较大幅度的上涨，因此基准地价不能反映该地块所在区域的实际土地市场状况，故仅作参考。经本网站分析该块地价约为11474元/m2。 4、投资可行性分析 2010年堪称房地产市场的“宏观调控年”，苏州住宅成交量也在“4·17新政”、“9