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解读房贷新政 坚定宏观调控市场化进程 　　从3月17日起，中国人民银行调整了商业银行个人住房贷款政策，改按商业性贷款利率执行，开放上限，实行下限管理，下限利率水平为相应档次贷款利率的0.9倍；二是对房价上涨过快的城市或地区，将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。调整后的商业银行个人住房政策甫一出台，立即引起包括个人住房贷款消费者、商业银行以及房地产商等市场参与者的强烈反响，如何冷静并正确地理解这次房贷改革的调整，对于有关各方理性应对和从容操作是非常及时和有益的。 　　 　　一、新的房贷政策的出台背景 　　 　　新的房贷政策是国家加强和改善宏观调控的一个具体举措，其目的是为了抑制房价过快上涨。早在1997年初，政府为了寻求新的经济增长点，刺激消费需求，将房贷利率调低，优惠的房贷政策对于提高房地产业的迅速发展起到了一定的促进作用。1998年，国家又实施积极的财政政策和稳健的货币政策，鼓励住房投资和住房消费，以此来拉动国民经济发展。在此背景下，人民银行出台了《个人住房贷款管理办法》，规定个人住房贷款利率按相应档次贷款基准利率减档执行。1999年人民银行出台了三项促进个人住房贷款业务快速发展的政策；一是贷款利率执行优惠利率；二是将最长贷款年限由20年延长到30年；三是将最高贷款成数由70%提高到80%。受上述利好政策的影响，我国房地产业迅猛发展，成为国民经济的支柱产业。到2005年2月，个人住房贷款余额达到1.65万亿元，占商业银行中长期贷款的23%。但是另一方面，房地产市场运行中一些结构性矛盾开始显现，局部地区出现过热苗头，部分地方政府违背城市化推动房地产发展的规律，以发展房地产来催生城市化，导致本末倒置，房地产开发投资增长过快，商品房空置居高不下。针对这些问题，2003年人民银行和国务院相继出台了121号文件和8号文件对房地产金融业务进行调控。但房价上涨过快的问题未得到有效解决，2004年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅类上涨15.2%，远高于其他各类物价指数的涨幅，一些地方出现较为严重的现象，引起了社会各界高度关注。温家宝总理在今年的《政府工??报告》中提出，要重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。因此，新的房贷政策应运而生就成为顺理成章的事。 　　 　　二、正确理解房贷新政的内涵和外延 　　 　　此次房贷利率上浮的幅度仅在0.07-0.32个百分点之内，对新购房的居民来讲，影响非常有限。但却为何“一石激起千层浪”？说明我们有关各方对此次信贷政策的调整理解上存在歧义或偏差。有人认为，加息如此“温和”对投资房地产及高端的购房人群不会产生大的触动，反而会加重中低收入者尤其是工薪阶层的还贷负担，因此会进一步限制自住性购房需求，实现不了打压投资性或投机性的需求。由于理解片面和一些不负责任的误导，造成提前还贷和违约率的上升，增加了市场参与方的不信任和矛盾的产生。其实这次房贷政策的出台，是我国宏观调控的延续，是贯彻“区别对待、有保有压”的政策体现，是实现“广厦千万间”的利好政策。具体来讲，一是有效探索并推进利率市场化进程，赋予商业银行根据市场细分进行主动定价和差别服务的主动权。近年来，在党中央、国务院的正确领导下，人民银行在利率市场化改革方面迈出了重要的步伐。2004年10月29日，人民银行决定放开贷款利率上限，实行下线管理，由商业银行根据贷款风险等具体情况，自主确定贷款利率浮动水平。本次调整商业银行自营性个人住房信贷政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。对风险相对较小的居民自住性购房，商业银行可实行下限利率：对风险较大的住房贷款，商业银行可向上浮动利率，以便更好地覆盖资产风险。赋予商业银行一定的住房贷款定价空间，有利于他们按照风险与效益对称的原则，区分不同的产品和客户，建立科学的利率定价和利率风险管理体系，不断提高金融机构自我积累、自我发展的能力，符合利率市场化改革的方向。 　　另外，为确保商业银行正确贯彻落实政策意图，充分保障借款人的合法权益，各商业银行应根据人民银行文件的要求，与借款人协商确定商业银行自营性个人住房贷款利率计结息方式、利率确定方式，罚息水平及提前偿还条款等合同要素，井在合同中明确列示，保证借款人享充分的知情权。从而更能体现“以人为本”的服务理念和构建和谐社会的具体表现。另一方面，此次房贷政策的调整没有对贷款条件做出“一刀切”的硬性规定，而是赋予各家商业银行法人可以根据房地产价格的涨幅来自行确定是否提高首付款比例。这更体现了国家对宏观调控的驾驭技术和区别对待的科学决策。因为，此轮房地产热在全国表现的并不均衡，如果采取“推平头”的方法，简单地予以抑制和调整，势必会对不存在泡沫现象的地区的房地产业发展形成负面冲击，又会相应地提高对普通购房者的购