重创后地产龙头“求生有术”.docVIP

重创后地产龙头“求生有术” 　　“怎么办?”这可能是目前从华尔街到北京，从伦敦到开普敦，从国务院到开发商，每一个企望求生存、求发展的企业家和官员都在问的问题。拯救地产股的战役早已打响，不过，这注定在整体经济环境阴云笼罩的背景下是个持久战。 　　 　　先倒下的是小公司吗 　　 　　地产行业的冬天来了，先倒下的一定是小地产公司吗？在媒体的追问下，这个答案很快浮现。答案为否。在地产冬天里，6成企业在第一年就将面临资金缺口。 　　如果未来一年房屋销售额萎缩30%，半数企业将出现资金缺口，如果危机延续，会有6成企业面临资金压力，销售额萎缩50%。 　　测算显示规模越大的企业销售收入下降幅度反而越大――2008年二季度美国前5大地产企业销售收入同比下降幅度均超过50%勒纳、霍顿、KB Homes三家更是在70%以上。因为在地价狂飙的日子里，这些激进扩张的大型地产公司也更为大胆。与中小公司相比，他们拥有更多的金融资源，成为地产泡沫中囤地的主力，为熊市中的亏损埋下了隐患。 　　国内地产公司在2006年至2007年囤地更为疯狂，很多企业资产规模以100%以上的速度扩张，土地储备面积在千万平米以上的公司不在少数，尤其是那些拥有独特资源的大型地产公司。北京城建、豫园商城、远洋地产、北辰实业、富力地产、保利地产和金地集团等先后在不同城市的土地竞标中创下了“地王”纪录。 　　在金融危机席卷全球，并且可能演变成经济衰退的时候，对于地产商资金链断裂的担忧再度加剧。以招商地产为例，在2007年资产猛增101%后，资产周转速度大幅降低到2008年中期，现金减少到总资产的10%（上市地产公司平均为15%）短期贷款占总资产的22%（上市地产公司平均为15%）。照此测算公司在一年到期需偿还的债务占总资产的40%；如果销量萎缩50%，则实际销售可收回的现金加上手中的现金仅占总资产的18%，减去利息费用后，出现相当于总资产26%的资金缺口。与之相对一些小地产商反倒由于前期竞地受阻，今天的资金压力更小一些。 　　2008年的中报显示，每股经营现金流为负的企业个数增加98家，较2007年底53家公司为负增加了18家。其中总资产排名前十的房地???企业中有8家为负，其中包含万科A(-0.14)、保利地产(-2.63)、金地集团(-0.88)、招商地产(-2.502)、金融街(-0.8)、首开股份(-2.15)等。 　　经营性现金流净流出的背后更是反映了当前房地产公司“回款难”的窘境。 　　 　　万科：“现金为王”成“过冬”策略 　　 　　“金九银十”曾经是地产商们一年中最为美好的时光，而今美好时光已不再。一地产界人士坦言，上市地产公司需要面对的还有完成业绩以及由此带来的销售压力。 　　万科是中国房产业的方向标，今年的销售目标是800亿元，但在目前观望状态下，此销售压力明显加大，其至今仅完成44.51%。为此，9月份万科刮起的降价战，席卷了大半个中国市场，然而销售业绩增长并不理想。万科10月27日晚公布三季报，净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。其中提到净利润下滑、并缩减开工面积、率先在业内计提存货跌价准备等。相对年初，分别下调了165万平方米和103万平方米。 　　 　　远洋地产则已经将今年的销售目标由原定的80亿至120亿元人民币，削减至50亿至70亿元，下调幅度约40%。金地集团日前公布的9月份简报：2008年1月至9月金地集团共实现销售面积73.11万平方米，较上年同期销售面积下降8.57%。泛海建设发布的最新业绩披露显示，2008年1－9月泛海建设净利润比去年同期下降约50%-60%。 　　冬天注定是难熬的，现金为王已成为绝大多数房地产上市公司“过冬”的策略。万科、保利地产、金地集团、中华企业和万通地产公布的三季报显示，5家地产龙头企业期末共拥有货币资金354亿元，较二季度末增加22%，其中万科第三季度末拥有资金近200亿元。 　　上述房地产公司货币资金的增加，一方面靠压缩开工面积，另一方面加强了现金回笼。此外，发行公司债也成为上市房企融资的一个主要途径。 　　 　　龙头地产：融资新渠道“公司债” 　　 　　房地产企业融资难已经成为不争的事实。一家房地产公司融资方面负责人表示，银行融资是房地产开发公司最直接和传统的方式，一个项目拥有总投资额30%以上的自有资金，余下的60%左右就可以申请贷款。今年银行整个的放款规模是有所增加的，但是资金更多地都流向了其它行业，房地产行业资金被大大压缩了。在银根紧缩的大环境下，确实让非常多的开发商在资金链上捉襟见肘。 　　资料显示，今年房地产行业从银行获得的新增贷款已接近零增长，而在资本市场上的定向增发和公开增发这条路基本上也已大门紧闭。自筹资金、发行债券等其他融资渠道的重要性开