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银行利率调整对重庆市房地产金融影响 　　[摘要]本文通过对近期银行利率调整和重庆房地产金融现状的分析，总结出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。 　　[关键词]银行利率 房地产金融 利率调整 　　 　　近段时间以来，央行进行了多次的利率调整。利率作为金融市场上的资金价格，它的变化对房地产金融业有着不容忽视的影响。 　　何为房地产金融呢?房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。重庆经过多年的积累和发展，特别是在成为直辖市和西部大开发战略的推动下，近几年重庆房地产业发展迅猛，进入“黄金发展时期”。通过对银行利率调整和重庆市房地产金融现状的分析，我们可以得出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。 　　 　　一、重庆房地产金融现状 　　 　　1.融资渠道单一 　　在融资方式上，重庆仍与中国其他地区一样，采取依赖银行的单一融资渠道。商业银行的信贷几乎介入了房地产运行的全过程中，是重庆房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。在房地产开发资金中，自筹资金、定金及预付款、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的九成以上，而企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。股权融资、房地产债券融资在重庆房地产金融中所占的份额非常小。房地产资金信托近年来虽然有显著发展，但仍不能与银行信贷相提并论。 　　2.银行信贷向房地产全面渗透 　　据统计，重庆个人住房贷款已占同期全社会个人消费贷款总量的83.1%，显示出住房消费已成为广大居民的消费热点。住房信贷发展已成为大势所趋，住房金融品种也在不断创新，重庆的多家银行开始推出公积金与商业资金的组合贷款业务，有的银行还推出了二手房按揭、住房二次抵押贷款等业务。银行信贷向房地产行业全面渗透，进一步推动了重庆房地产金融业的发展。 　　3.商品房信贷增长迅速表一 　　 　　――数据来源于《重庆统计年鉴―2006》 　　从表中我们可以看出最??几年以来重庆商品房开发整体呈逐年上升的趋势。而在2007年1到7月中，重庆商品房销售额高达407.22亿元，同比增长 92.1%。 　　重庆商品房信贷有着如此迅速的增长，除了本身广大消费者对重庆商品房有着强烈需求以外，近年来重庆市各家商业银行在商品房开发、经营、消费过程中，提供了大量的贷款优惠。以及重庆市政府也多次出台了居民住房保护政策。在很大程度上，有效地推动了重庆商品房信贷的发展。 　　 　　二、利率调整情况 　　 　　自2004年以来央行不断地进行利率调整，特别是从2007年以来，央行已经进行了四次利率调整。每次的调整幅度不大，有规律可循，但是调整的频率过快，间隔时间也越来越短。 　　近一步分析，央行最近几次的利率上调主要目的是为了抑制当前过于火热的股票市场。然而实际的情况却是，加息对房地产市场的影响要比股市市场大得多。利率是资金使用的成本，而房地产行业是资金密集的行业。在整个房地产的开发、流通和消费过程中，利率的变化对房地产开发商、商业银行、消费者、投资与投机者等都有不同的影响。 　　 　　三、利率调整对重庆市房地产金融的影响 　　 　　由于住房是一种流动性差的投资品，利率的变化对住房的投资者十分敏感，特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时，投资者不会贸然地进入房地产市场，甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说，利率进入上升的通道对他们的影响更大，因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。银行利率的调整对不同的房地产金融主体有着不同的影响。 　　1.利率调整对房地产开发商的影响 　　作为房地产开发商，其开发资金来源主要它主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款。 　　在重庆，房地产开发商的资金主要来源于自筹资金、定金及预付款、国内贷款。其中，企业自筹资金中也有很大部分是来自银行贷款。因此，银行贷款利率上调给重庆房地产开发商的影响比较大 　　(1)房地产开发商的融资成本提高。目前，重庆的房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此，一旦银行贷款利率提高，则房地产开发商需要付出更大的代价来使用资金，融资成本就会相应上升。而对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源单一的小公