锁住外资炒房“七寸”.docVIP

锁住外资炒房“七寸” 　　 　　不计后果、疯狂敛财的外资炒房已成为脆弱而敏感的中国地产市场的不可承受之痛，并最终招致了政府严厉的政策调控。对境外机构的地产投资，中国逐渐从盲目兴奋转向冷静思考，中国地产业也正在朝正确的发展方向做着又一次的努力。但愿，这个过程不会太久…… 　　 　　“狼来了！”最初对于外资进入中国楼市，人们这样惊呼。面对“炒高了房价”的指责和持续的地产调控政策，“狼们”不但没有迟疑，反而加快了脚步。今年以来，我们一再听闻各著名海外基金的收购案例。外资炒房并没有带来任何先进的技术、管理，却如毒蛇一样吞噬了中国经济改革和发展的成果，攫取了高额的收益。面对严峻的形势，7月24日国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资介入中国房地产业作了系统的规范；国家外汇管理局、建设部又于9月4日联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范了境外购房主体购买境内商品房的外汇管理，以期掐住外资炒房的“七寸”。 　　 　　外资侵袭中国楼市 　　 　　中国飞涨的房价让不少中国消费者望而却步，但随着中国加入WTO和深度融入全球经济与贸易活动，外国资本正在加快进入中国房地产市场。2005年我国房地产业与外资的合作项目共计2119项，实际利用外资金额54.18亿美元，且还有很多途径隐秘的境外资金未在此列。近来英国广播公司经常邀请专家探讨中国的住房问题，许多专家认为，国际资金流入已经和中国储蓄利率低、物业税制度不健全一起成为拉动房价上涨的三个重要因素。 　　在北京，6月份召开的中国商业地产与城市发展论坛上，加拿大555集团、美国高盛以及澳大利亚麦格理银行等外资巨鳄同时现身，与国内许多地产商进行了一次”广泛而亲密的接触”。此前，中国商业地产联盟一口气就为555集团推荐了三个在北京的项目；随后，555集团又跻身炙手可热的天津滨海新区，染指该地区商业性地标项目――天一MALL。美国的高盛和美林证券在这个领域也都有投资，旗下的全资子公司高盛战略投资（亚洲）公司向21世纪中国不动产注资2200万美元，成为第二大股东??试图从这块大蛋糕中获取更多的利润。美国花旗集团的不动产部门6月6日表示，未来3年内，将拿出相当目前规模10倍的8亿美元，投资于中国的不动产市场，期望从继续上涨的房地产市场获利。 　　在上海，中原地产的有关数据显示，2006年上半年，500万元以上豪宅市场中，外资买卖占到了成交量的30%。据仲量联行(上海)研究部的初步测算：2005年境外投资者在内地房地产领域投资约55亿美元，而今年上半年外资投资中国房地产总量已相当于去年全年投资的70%，约35亿美元左右。 　　在青岛，市内一些公寓的价格两年里暴涨了一倍，每平方米超过了1万元人民币。市民认为韩国人大量购房是当地房价上涨的重要因素,对韩国人购楼普遍表示不满和担忧。现在有几十万韩国人在中国生活、居住、学习和工作，许多人购置了房产。韩国联合通讯社报道说，韩国公布房地产投机遏制政策后，首尔的房地产商纷纷前往中国。 　　 　　热钱投机危机四伏 　　 　　传统上，业内将港资企业、以新加坡为代表的东南亚企业和台资企业称为外资地产公司中的“三大军团”。但近来 “第四军团”正在异军突起。这些来自欧美的基金公司，以投机为目的，以资本为利器，以收购为手段，在市场上频繁操作。其中，国际上顶级的基金公司摩根斯坦利、高盛、JP摩根、花旗地产等赫然在列，斩获连连。 　　摩根斯坦利2005年在上海购买了价值7亿美元的商业地产；2006年4月，摩根斯坦利收购了浦东陆家嘴中央公寓的一整栋楼；6月，摩根斯坦利以近8亿元人民币的价格收购了靠近徐家汇、位于华山路的华山夏都一期A栋116套物业……“第四军团”的其他成员也不甘示弱。高盛、麦格理、JP摩根、花旗地产等等都在中国收购了项目，凯雷基金、美联银行、瑞银等也都跃跃欲试，开始描绘在中国 “宏伟”的收购愿景。 　　目前，外资基金的物业投资类型正在变化，从对商务写字楼的收购，转变为对中高档住宅的收购。高档住宅无论是整体转让还是单套出售，在交易速度上都比商务写字楼快，而且交易成本也相对低廉。外资基金大量“吃进”高档住宅，更多的可能是进行短期操作。外资基金之所以进入中国地产，正是因为它们都坚持认为人民币还将升值，中国房地产有赚钱的机会。以高盛为例，去年，它收购了百腾大厦，每平方米收购价不到3000美元，现在其均价已经涨至4000美元左右。而去年，人民币尚未升值；如今，人民币兑美元已经“破8”。一年之间，高盛收购的收益已经近40%。 　　东南亚金融危机的一个直接原因就是欧美基金进行短期炒作，一拥而入，一哄而散。因此，外资基金的短期投资行为非常值得我们关注和警惕。 　　 　　限制外资实属必然 　　 　　境外