万科大北京策略性进入区域研究报告3.pptVIP

* 北京城市发展方向研究思维导图 大北京规划 北京市规划 基于北京市及“大北京”区域规划，结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向 区域交通 产业规划 需求现状 发展趋势 能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征 土地获取 地价水平 在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的利润空间 客户需求 操作层面 北京将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入 燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户第二居所 涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相对成熟，无丰厚利润空间，不推荐 土地获取总体水平 北京城区 固安 香河 大厂 廊坊 涿州 发展期 县 香河 起步期 县 固安 起步期 县 大厂 成熟 县级市 涿州 成熟 地级市 廊坊 城市发展成熟度 城市级别 城市 根据不同的城市级别和城市成熟度，廊坊和涿州城市级别相对较高，城市发展成熟，并不适合作为北京低密度第二居所存在；城市内可开发利用土地较少，可供大规模战略性拿地机会少，可以初步判断廊坊和涿州并不适合万科大北京策略发展需求。 廊坊09年土地出让情况 廊坊市目前土地出让规模基本都集中在100亩以下，地价集中在200万/亩-300万/亩之间，缺少大规模，低价格的土地供应。 211 2001 拍卖 住宅 10 廊坊市师范学院教工宿舍北侧 220 8097 拍卖 住宅 37 廊坊市光明西道39号 190 16950 拍卖 住宅 89 爱民东道以南、龙光路两侧 258 6700 拍卖 住宅 26 金光道北侧、三中西侧、永丰道南侧 220 5360 拍卖 住宅 24 和平路东侧、建国道南 224 1610 拍卖 住宅 7 光明东道以北 225 11640 拍卖 住宅 52 八干渠西侧 226 11490 拍卖 住宅 51 东外环东侧 231 7930 拍卖 住宅 34 东外环东侧 193 3080 拍卖 住宅 16 永华道南侧 226 20300 拍卖 住宅 90 廊坊市银河南路以东、光明西道以南光明西道以南 384 3320 拍卖 商业金融业 9 廊坊市爱民道南侧、文丰路东侧、新华路西侧 163 10580 拍卖 商业 65 开发区华祥路西侧、汇源道北侧 283 5150 拍卖 住宅 18 广阳道南侧、永兴路东 地价（万元/亩） 成交价（万元） 出让方式 土地用途 出让面积（亩） 地块位置 土地获取难度及地价水平 涿州09年土地出让情况 涿州市住宅商业用地出让相对较少，规模相对较小； 规划三年大变样中将有大规模的城中村拆迁改造，但操作难度较大，对政府执行力及开发商操作能力有很高的要求，风险相对较大。 70 ≤ 4.1 住宅 11 华阳路北侧 70 ≤ 3.0 二类住宅 14 开发区火炬南街西侧 50 ≥0.8 一类工业 25 开发区万达工贸区内 0.5 1 仓储 319 京珠高速公路影视城出口南侧 40年 ≤1.2 商业 3 华阳路北侧 50 ≤2.2 商住综合 6 范阳西路南侧 50 ≥0.5 一类工业 32 开发区万达工贸区内 50 ≤2.2 商住综合 6 范阳西路南侧 50 ≥0.5 一类工业 32 开发区万达工贸区内 商业40住宅70 ≤3.7 商住 3 范阳东路北侧 70 ≥1.5 住宅 105 靶场路东侧 出让年限 容积率 土地用途 土地面积（亩） 土地位置 土地获取难度及地价水平 其他区域土地出让情况 土地出让规模相对较大，价格相对较低，基本都控制在100万/亩以下。 平均地价52万/亩 305 招拍挂 2009-8 京御孔雀湖南获取地块 固安 60万/亩，获取时用地性质为工业用地，获取后改变土地用途，额外支付约30万/亩 800 招拍挂 2009-7 万通安平地块 大厂 香河 所处区域 参考地块 成交时间 获取方式 占地面积（亩） 土地单价 富力蒋辛屯地块 2009-9 合作方式转让 15000 建设用地75万/亩，配套用地9万/亩 祁各庄镇田各庄村段 2009年度下半年 招拍挂 100 50万/亩 土地获取难度及地价水平 结论 相比较而言，香河、固安、大厂等城市可开发土地规模相对较大，地价相对较低，更适宜进行区域土地储备，进行大规模土地开发。 几百亩到几千亩，可成片开发 几百亩到几千亩，可成片开发 几百亩到几千亩，可成片开发 100亩以下 100亩以下 土地规模 招牌挂获取 200-300万/亩 廊坊 招牌挂获取 150-200万/亩 涿州 获取方式多样，可区域合作也可招牌挂 50-100万/亩 香河 获取方式多样，可区域合作也可招牌挂 50万/亩 固安 大厂 城市 地价水平 获取难度 50万/亩 获取方式多样，可区域