思源2010年北京大兴枣园地块项目研究（下）.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二居产品为主力，一居产品为有力补充。 户型 面积区间(㎡) 套数 面积比例 套数 比例 一居 67 849 35% 50% 两居 89-95 589 40% 35% 三居 126-140 166 15% 10% 复式 180 79 10% 5% 合计 —— 1683 100% 100% 鸿坤理想城 ■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论 在售项目——产品信息 价格一路上涨，年均涨幅近20%。 鸿坤理想城 元/平米 平米 ■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论 在售项目——销售信息 艺苑桐城 项目位置 大兴区永华路6号 产权年限 住宅70 总建筑面积 16.8万平方米 开盘时间 写字楼2009年10月 5栋新楼2009年5月 入住时间 2010年10月 占地面积 89000平方米 容积率 2.5 绿化率 30.6% 建筑形式 板塔结合 户型情况 一居45-77平方米，两居80-90平方米，三居120-130平方米 销售分期情况 现供应面积74903.44平方米；潜在供应面积93096.66平方米 ■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论 在售项目——基础信息 二居产品为绝对主力。 户型 面积区间（平米） 套数 面积比例 套数比例 一居 45-77 107 8% 12% 两居 80-90 598 62% 66% 三居 120-130 206 30% 22% 合计 —— 911 100% 100% 艺苑桐城 ■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论 在售项目——产品信息 价格持续走高，成交相对集中。 艺苑桐城 ■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论 在售项目——销售信息 近期成交的地块集中分布在南五环外，康庄路北侧，西旺路与京开高速之间 地块形状完整，较平整 按照其位置条件关系，基本可分成东、西、北三个组团（如图示） 未售项目——地块分布 ■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论 未售项目——详细信息 地名编号 开发商 楼面价 (元/平米) 　 拿地时间 规划指标 容积率 预计入市时间 预计销售价格（元/平米） 合计 (平米) 其中建设用地(平米) 其中代征地 (平米) 规划建筑面积( 平米) 2号地 保利 7248 09.07.08 147601 91011 56590 224884 2.47 10.07 13000-15000 10号地 旭辉 6140 09.07.01 103210 69940 33270 133559 1.91 10.07 12000-14000 16号地 金地 6300 09.07.03 212258 152118 60139 275774 1.81 10.07 15000 17号地 华润 6700 07.12.10 150785 123690 27095 227322 1.84 — 12000 22号地 春光、西澳 4734 09.06.26 106031 104680 1351 190304 1.82 10.06 12000 23号地 旭辉 6353 09.06.26 28445 26337 2109 39505 1.5 10.06 13000 19、20号地 绿地 6605 09.07.06 234671 162263 72408 457960 2.82 10.07 15000 合计 ---- ---- ---- 983002 730039 --- 1549310 - — 　— ■ 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论 在售/未售——小结 产品同质化较为严重，在售项目多为两居产品为主； 从未售项目产品指标（容积率）来看，多数在1.8~1.9之间，总体量达155万平米； 从未售项目土地成交价格来看，多维系在6000—7000元/平米之间。 未来同质化竞争异常激烈，价格仍会持续走高 ■ 市场研究 宏观背