无锡新区国信春晖路商业地块市场研究报告2010年戴德梁行2.pptxVIP

二期A地块定位方案：酒店+酒店式公寓+配套底商;方案总体定位——业态开发整合;项目总体定位——业态整合;;项目定位方向把握;商业定位抉择;商业总体定位;目标客群定位;业态组合考虑因素;本地块做3000平方米1-3层的配套商业，以餐饮、休闲、娱乐等社区配套商业为主。;商业业态;商业分层业态定位;分层业态定位（1F）;分层业态定位（2F-3F）;分层业态定位（2F-3F）;租赁/销售建议;本项目各业态组合建议;消费者市场接受者特征 --- “私营业主”（人群特征） 年龄在30－45岁之间，无锡本地人，主要在锡山、惠山区域； 从家庭结构来看，基本以“三口之家”为主； 经营范围主要包括外贸、纺织、机械、建材设备等； 带明显的暴发户特征，文化休养大部分不高，但社会阅历比较丰富，头脑精明； 虚荣心、跟风心理极强，对一切潮流品味较敏感，喜欢往高尚住宅区扎堆，以提高自己的身份和品味。;购房动机 房屋被作为享受生活的场所，同时兼顾工作、商务的需要； 二次及多次置业居多，以自住性改善需求为主，同时考虑投资增值方面的需求。 需求特征 关注产品的品质，要求公共部位豪华装修，体现高档次； 注重物业管理服务，愿意接受有偿的附加服务； 接受新的主张和概念，如环保、健康、智能； 注重身心的放松和体验。 购房考虑要素 首要关注地段，要求位于市区，交通和生活便利，配套设施齐全； 其次关注产品品质，要求能显示其尊贵身份及地位； 特别注重楼盘的质量、发展商品牌和良好的人居环境及物业的升值情况。;DTZ建议：1. 功能完备的小户型酒店式公寓房型 2. 舒适性突出的大户型酒店式公寓房型 3. 局部区域考虑差异化的户型设计，如复式结构; 无锡市场高端酒店式公寓房型结构呆板，同质化明显，市场发展并不成熟 凯燕小户型缺乏独立的厨房、餐厅和商务空间，居住功能较单一 凯燕大户型房型卧室空间弱，房型不规则，缺乏居住舒适感;从无锡的酒店式公寓产品来看，物业费都在2元以下,红豆国际的酒店式公寓接近3元是个较高的价格； 办公产品（商住产品大多做为办公来使用），3-4元是中高档办公楼的行情，凯燕的5元和红豆国际??4.2元为最高价； 高端对外出售的酒店式公寓市场产品较少，凯燕的酒店式公寓为5元/平方米； 本项目酒店式公寓3元/平方米，办公5元/平方米。;重新整理逻辑框架表;市场上的购买者包括投资者及自住者 投资者——多关注物业的升值潜力及投资风险 通常选择总价较低的物业，避免投资风险 同时关注租赁市场，关注后期经营回报 自住者——多选择功能齐全的户型，满足居家生活;无锡现有酒店式公寓租赁市场上，客户对一房与二房的需求占绝大份额；对三房及以上的需求较少 原因一：无锡现有市场上，家庭型客户较少 原因二：无锡现有市场上，有能力支付大户型高租金的客户大多没有 选择酒店式公寓居住; ;无锡外企职工房帖;;市场供应;无锡市场公寓式酒店供应情况;;户型配比建议;市场户型面积情况：;;无锡市场上的服务式公寓，均走精装修路线，从公共区域、外墙立面、厨卫配套、家电家具等方面都有供应，但装修水平参差不齐。 红豆国际、凯宾斯基等的装修标准已经达到了较高水准。;室内精装修，带家具家电 家电均为国内外知名品牌 卫生间多个 主卫设置４－５件套，浴缸必备 洁具均为国内外知名品牌 厨房多为西式开敞式 厨房配备全套电器 均为国内外知名品牌 中央空调、新风系统 提供洗漱用品、一键式电话 门后有消防指示牌 有转换电压的插座;产品;装修标准;;采用低温节能热水辐射地暖，供暖方式均匀，无噪音、环保，免维护四层交联无缝聚乙烯管。供暖方式符合人体脉络学，有益人体。;无锡市场与成熟市场的会所配套比较;第一配置;小户型酒店式公寓会所建议： 在公寓内设置私人会所，提供早餐厅、健身房、小型会议室、阅览室、咖啡休息厅。 可与五星级酒店共享配套设施； 会所面积控制在1000-1500平米。;大户型酒店式公寓会所建议： 设独立的会所，标准高于住宅会所 设置游泳池、壁球室、健身中心、棋牌室、桌球室、水疗中心、阅览室、会议室、多功能厅、红酒雪茄房、酒吧、儿童游戏室等项目 会所面积控制在4000平米左右