2011遵义力臣翰华国际花园项目营销策划提案108P.ppt

提案汇报内容 一、龙坑、马家湾板块认知 二、房地产宏观政策认知 三、区域市场竞争态势认知 四、本体项目的剖析 五、本体项目的定位 六、项目的包装推广 七、项目的其他建议 八、项目一期的营销策略 九、一批次开盘前的营销工作安排 龙坑、马家湾板块认知 遵义城市空间发展方向规划 ◆遵义城市空间发展方向： 东扩西控、南北充实、提升中心、优化环境。 ◆南北充实： 城市发展由“南北延伸”向“南北充实”转变。向南大力培育南白的综合服务中心功能，服务中心城区以南的三合—苟江产业区。 城市副城区发展规划 ◆城市发展： 遵义市城区地块呈狭长状，城市发展以南北拓展为主，蒲副城区、南北副城区的快速发展将成为城市建设的必然趋势。城市规划2015年城镇化率达到43%，2030年城镇化率将达到60%。 项目区域规划——龙坑镇的发展方向 马家湾村地属于龙坑镇，从大的板块地域属性来看，项目应属于龙坑新城 版图。 龙坑镇地处遵义市区与遵义县城之间，是遵义市规划的南部核心城区即遵义南部新城，也是遵义市打造200万人口城市的南部主城区，未来的中心城区。 210国道、326国道、兰海国家高速和在建的杭瑞高速、遵赤高速、遵义市绕城高速等公路骨架以及在建的出海大通道黔渝快铁、威吉铁路在龙坑镇交汇，龙坑镇是黔北的交通枢纽。同时也是遵义交通枢纽南大门。 项目区域规划——龙坑镇的发展方向 ◆遵义县政府决定将龙坑打造成为现代的商贸物流中心即现代物流之都，目前，遵义市绿色农产品交易中心已开业运行，遵义国际汽车城项目已启动，遵义卷烟物流配送中心、遵义医药配送中心、日用品仓储超市已落户该镇。另外，政府规划的茶酒博览中心、家具灯饰建材市场、生产资料批发市场、机电专业市场等专业产业园的招商与建设，正在推进中。　 区域规划关键词 ◆项目所处位置属南白新城中心位置，是南白新城规划中的中心城区所在地，片区定位为仓储、物流、配套服务中心；随着相关产业的发展，龙坑片区必将吸引大批的相关人员来此居住、工作与生活，促进区域房地产及城市化进程的大力发展。 板块认知小结 ◆随着遵义市由单中心城市向大都市化城市形态的演进，龙坑新城纳入遵义发展版图，成为遵义南部重要的城市新区。 ◆从地理版图看，龙坑新城处于遵义市和遵义县两大区域的交叉口；从经济版图看，龙坑新城是两大区域经济融合的结点，区位属性独特。 ◆G326国道成为龙坑新城和遵义市区的行政分割线的同时，也使得龙坑新城成为遵义的南大门。 ◆专业产业园的规划及现代都市物流中心的定位，为区域的后续发展提供了强大的产业支撑。 房地产宏观政策的认知 ●宏观政策大势 ——政策从紧、紧缩银根、控制限购、房贷从严 ◆调控措施 ★打打击“供方打击“买方”（提高第二套房首付比至六成，贷款利率不低于基准利率1.1倍，以户 ”（限价/处置闲置土地/增值税/提高拿地条件/控制贷款）； ★为单位确定限购套数，提高贷款申请标准）； ●宏观政策对市场的影响 ●当前严峻的市场形势，通货膨胀继续升高，宏观调控更加深入，房地产企业将做好最坏打算，全面调整准备过冬。 1、进一步下调销售价格，增大产品去化 2、增加小户型比例，迎合市场需求，快速去化 3、减少开工面积，蛰伏待市 4、控制拿地面积，降低风险 宏观政策对遵义市场的影响 1、遵义是三线城市，相比一、二线城市，其执行力度稍显松弛（比如客户贷款，一、二线城市执行首套利率上浮20%，二套上浮30—40%；而遵义首套房先暂未实行上浮，二套房才上浮10-20%）。 2、遵义的城市化进程相对较慢，大量老城区的改造、外来人口的城市化均带来较大的刚性需求。 3、国家调控政策在遵义得到了一定的体现，主要反映在来访量、销售量与2010年相比，严重下滑；部分楼盘因销售去化速度缓慢而导致资金链断裂，成为烂尾楼；一些在建楼盘因销售放缓而积压较多的库存量。 区域市场竞争态势的认知 区域板块现状印象 ◆区域距离遵义主城区较远，区域城市化发展进程较慢，区域成熟度低；虽然处于新城规划中，但市场对于此板块价值认知仍存在一定的差距。 区域板块现状印象 ◆各项目开发商处于项目运作目的，均建有一定体量的配套性商业设施，但因缺乏统一规划，各项目各自为政，商业空置率高，部分门面惨淡经营，氛围不浓。 ◆龙坑新城板块城市化发展进程较慢，板块内各项目入住率低下，居住氛围差，居住配套较为缺乏。 区域市场放量梳理---南白城边至忠庄区域市场 区域供应小结 ◆从供应上看，目前项目区域近3年内将有近300万方开发量面市（保利除外），区域楼市将进入炽热竞争态势。 ◆从价格上看，龙坑片区的“美域中央”及“侨欣世家”的价格已经超过南白老城区。 ◆从产品上看，目前市场上销售的主力户型面积介于90-120㎡之间，户型功能以三房为主，80㎡以下的刚