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万众瞩目多方博奕下中国房地产走势 　　编者按：伴随中国30年改革开放的不断深入推进，中国的房地产业也取得了翻天覆地的变化，尤其1998年全面住房商品化改革以来，中国房地产业已成为国民经济的重要支柱产业，地方财政的重大收入来源，人民生活质量的重要依托和百姓财富的最重要载体。正因如此，我国政府对房地产业高度重视，根据不同历史阶段国际国内政治经济形势需要，多年调控已尝试了“十八般武艺”，1998年刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年遏制需求，到了2008年又刺激需求，2010年增加供给，调整结构，抑制投机、投资需求。 　　但经过今年两轮密集政策出台调控，全国房价尤其一线大城市房价仍难按下其高涨的头，迄今为止，中国房地产业尤其住宅业已成为中央政府、地方政府、开发商、国内外投资投机者、普通民众最大经济利益的一次重大博弈，也成为广大民众与既得利益集团的一次新的正面较量，因此，房价合情、合理、合法与否已成为考验我们执政党执政能力和智慧的一张不容回避的新试卷。 　　 　　伴随着改革开放的浪潮，中国的房地产业经历了30年的跌宕起伏，随着2010年房地产市场各种政策密集出台，房地产市场在繁荣伴随着躁热中多方博弈的局面愈发激烈。那么，博弈的焦点主要集中在哪些方面？由此产生的后果对今后有何影响？我国房地产未来走势如何？ 　　 　　十月新政加速了市场变化 　　 　　纵观最近一年楼市的变化，从今年1月10日“国十一条”拉开楼市严控政策序幕，到4月14日“新国四条”及4月17日“新国十条”严厉调控政策的出台，2010年上半年楼市可谓政策调控力挽狂澜。“其精准的政策定位和震撼的执行决心，成功地扭转了市场预期，取得重大阶段性调控成果。” 　　“新十条”实施后，东部大城市受政策影响比较明显，成交量下降，价格上涨被遏制甚至向下松动，中西部地区也开始显现成交量下降。可见，严厉的调控政策最重要的作用，就是市场参与者包括地方政府、企业、买房者改变了高度一致的“房价还会上涨”的预期，市场上投机、投资型购房欲望快速减少，理性购房氛围逐步增强。十月，契税征收调整政策已经开始落地执行，让房地产市场的交易进入一度的冰谷状态，如北京出现了个别购房人因最低首付比例由20%增至30%而放弃购房的现象。上海对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款，但会以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系。 　　 　　房产博弈四大焦点引人关注 　　 　　或许，随着时间的推移，房屋销售量将会有所增加，加上政策倾斜对投资性购房的限制，刚性需求将成为消费市场主体，房地产发展大环境向好。但是，今年以来，房地产市场似乎很是热闹，受房地产市场中各种政策出台的影响，房地产商、投资者、政府及消费者中，一度成为中国房地产热浪中博弈的焦点。主要集中在以下几方面： 　　焦点一：房产商和消费者的心理博弈 　　受金融危机影响，2008年我国房地产行业整体疲弱，2009年房地产行业先调后涨，今年欲购房者持币观望。一方面房产商持地硬撑，一方面政府意欲稳市，媒体也因此释放出放大效应，让这场博弈格外激烈。 　　目前，我国的住房分为商品房、经济适用房和廉租房，其中廉租房并不进入市场。排在第一的商品房在当前的房价水平情况下，购房者的购买力仍难以释放，对于买房，多数老百姓仍在观望。另外，从房地产的功能结构来讲，中高档住房的比例过大，普通住房、适用房、廉价房的比例过低。而在开发商方面，由于2010年国家适度宽松的货币政策，房地产开发企业自筹资金占比较以往有较大程度提高。在资金充裕背景下，房地产开发企业短期内出现大规模的资金困难情况的可能性较小，因此主动降价以加快资金回收动力不足。 　　“我国人口众多，如果不做或少做经济适用房，总是搞商品房，那么价格要往下降也难。”山西财经大学公共管理学院教务处处长马培生说。此语恰恰切中了令众多购房者心痛的高房价问题。“现在商品房要么是皇家豪宅，要么就是奢华样板间，实际上还是普通住房需要的人多，买房难自然就产生了。” 　　一方面，购房者期望降，但房产商又为了利益不希望降，对于房价是涨还是降？自然成了房产商们很挠头的问题。也构成了房产商和消费者心理博弈的现状。 　　焦点二：房产税的力量博弈 　　在充满变数和猜疑的背后，房产税改革快慢是个博弈的结果，随着十二五规划建议案的提出，这个博弈又平添新变数。 　　今年10月27日，新华社授权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》（以下简称“建议”）。其中少有提及房地产问题，但是却在推进财税体制改革中提到了“研究推进房地产税改革”。 　　值得注意的是，“建议”中对此一笔带过，而且用语仍是“研究推进房地产税改革”。这与9月29日“国五