华远地产项目可行性研究作业指引.docVIP

项目可行性研究作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 流程概况 流程目的 规范项目可行性研究操作，提高工作效率，规避签约风险。 适用范围 适用于华远所有房地产开发新项目的可行性研究工作。 定义 可行性研究：就是对拟购入或合作的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 流程主导及 参与部门 可研小组 上级流程名称 项目论证管理流程 部门 流程中承担职责 可研小组 略 工作程序 2.1成立可研小组 可研小组成员名单通常由以下部门指定人员组成，并与可研计划一起交公司总经理审批： 研究发展部总经理任小组组长 研究发展部项目发展主管 研究发展部策划营销主管 规划设计部总经理或设计主管 工程管理部总经理或工程主管 成本管理中心总经理或成本主管 法律部总经理或法律主管 前期开发部总经理 财务中心总经理或高级核算主管 经纪公司策划经理或策划主管 2.2项目初步论证 1/ 对于项目转让、股权转让等非招拍挂方式参与的项目，可研小组须了解项目的背景及法律文件的真实、有效性；为了保证项目的合法性及对其进行可行性分析的有效性，寻找项目时，应要求对方提供政府对项目的各种批复文件及相关法律文件，具体包括： 项目可行性研究报告及立项批复； 项目规划要点、规划意见书； 项目审定方案通知书； 项目建设工程规划许可证； 项目建设用地规划许可证； 项目地块的土地转让合同、土地证及地块现状图等，以明确合作项目土地的权属问题。如没有，应去房管部门查询或去测绘部门购买等； 项目开工证； 项目市政四源协议； 项目规划方案及设计方案； 合作方的公司营业执照； 合作方如为合资企业，应要求其提供合资合作协议书及公司章程。 2/文件审查 必须是政府有关部门的批复文件而不是上报件； 对于未能提供的文件（无论对方称是否已上报），都应设法落实该方面是否存在麻烦，以避免投资后出现问题，造成经济损失。 应严格审查对方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已过期？或是否同政府的新政策有冲突等。 除明确合作伙伴的法律地位外，要与其上级主管部门接洽，了解合作方开发设想，其开发设想是否得到其主管部门的认可等情况。 2.3市场定位、规划设计与经济分析 1/ 可研小组根据可行性研究计划的要求，对项目进行现场勘察，并分别组织完成如下工作： 可研小组项目发展人员进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境、市政和配套条件、区域规划和未来发展趋势等。 可研小组法律人员参加项目后续谈判，做出法律风险分析。 可研小组前期人员须落实项目相关手续，重点是土地、拆迁及规划手续问题。拆迁及规划手续问题的解决方案是否可行对项目操作难度影响极大，在项目投资决策前，应全面了解项目拆迁计划和规划手续解决方案的可行性及其成本、落实进度等。 可研小组负责人须高度重视对土地方、原项目方实力及资信的考察，以及与其的谈判和公关工作；并与规委、土地中心等房地产相关政府部门以及房地产中介机构等建立长期、稳定的业务联系，拓宽项目来源渠道、增加项目盈利空间、提高办事效率等。 可研小组策划人员根据可行性研究计划对项目周边市场进行详细调研，反馈给项目负责人，制订产品定位建议，并形成《设计草案任务书》。 可研小组规划设计人员先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据《设计草案任务书》，完成规划设计草案，形成《设计草案指标说明》（以招拍挂项目为主）。 可研小组工程技术人员先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，并根据规划设计人员提供的规划草案完成工程技术分析。 成本管理人员根据规划设计人员提供的规划草案、《设计草案指标说明》和工程管理部提供的工程技术分析，进行建安成本测算和经济效益测算，并形成《新项目可行性研究测算表_成本指标部分》和《新项目可行性研究测算表_经济指标部分》。 可研小组负责对项目取得的风险分析： 政策风险：政府经常在征地、拆迁、土地使用、销售等方面出台新的政策法规，将影响项目开发进度、开发成本及销售进度等。对于这些无法预估的风险，应该经常与政府部门沟通，迅速掌握政策走向，并及时调整项目经济测算模式和项目操作方式。 经济风险：包括通货膨胀的风险；房屋贬值的风险：利率的风险；成本费用的风险；融资风险； 市场风险：供求的变化、购房者心理的变化等都将影响项目的销售价格、销售进度等，在项目测算时应予以考虑； 合作方风险：由于合作方的实力，合作各方营运方式的差别以及合